物业管理合同有缺陷　业主起诉合同被判无效

　　业主委员会未召开业主大会并经三分之二以上业主同意通过，与物业管理公司签订物业管理服务合同，招致部分业主反对，双方引发所签合同是否有效之争，并诉至法院。天台法院经审理认定所争议的签约行为不符合国务院颁布的《物业管理条例》规定，判令该合同无效。 
 
部分业主：签订物业管理合同不符《物业管理条例》，应确认合同无效 
　　余某系天台县赤城街道春晓花园业主，他认为2006年度该小区业主委员会（下称业主委员会）与天台县天诚物业管理有限公司（下称天诚物管公司）签订的物业管理服务合同未经三分之二以上业主同意，应属无效，遂将业主委员会和天诚物管公司告上法庭，要求法院确认所签的物业管理服务合同无效。余某起诉时主张：2005年底，业主委员会与物业管理公司的原物业管理服务合同到期，2006年1月19日业主委员会召集楼长会议讨论2006年小区的物业管理问题，8位楼长参与了会议（小区共有19位楼长）。据此，业主委员会与天诚物管公司于2006年9月6日签订物业管理服务合同。业主委员会和管理公司在签订物业管理服务合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会。因此，业主委员会是在没有履行召开业主大会并经三分之二以上业主通过的法定程序的情况下，与天诚物管公司签订了物业管理服务合同，故两被告的签约行为违反了《物业管理条例》的规定。
　　案件起诉后，余某在170户业主中作了一次问卷调查，其中有62户业主不同意两被告的签订物业管理合同行为。 
   
物业管理方：合同续签前后，业主（包括原告）均接受了服务，现提出合同无效不能成立 
　　被告天诚物管公司认为，既然原告认为有三分之一业主不同意聘请物业公司继续提供物业管理服务，那么原告就不应该是余某个人，应是这不同意的三分之一业主全部，现在仅余某个人起诉，不符合物业管理条例规定，所以其主体资格不符合起诉条件，法院应驳回原告的诉讼请求。
　　同时，天诚物管公司认为，其已在履行合同规定的义务，并且大部分业主也接受了该公司的物业管理服务，并支付物业管理费用。同样，在诉讼期间，天诚物管公司也向业主进行了书面征求意见，其中有大部分业主同意天诚物管公司继续提供物业管理服务。无论是物业管理合同续签之前还是续签之后，天诚物管公司均按合同提供了服务，现在提出合同无效，理由不能成立。
　　原告提供的问卷调查上“不同意”天诚物管公司继续提供服务的业主，实际上其中有部分已交纳了物业管理费。从交纳物业管理费的情况看，170户当中有113户已经交纳，同意付费但还未付的有21户，不同意付的仅36户。
　　作为本案被告的业主委员会认为，2006年1月19日的楼长会议，参加的虽然仅是8位，但当时说过由天诚物管公司继续提供物业管理服务的。至于该年度的物业管理合同之所以到2006年9月6日签订，是因为续签的合同是由业主委员会成员王某代签的。就是2005年度的物业管理合同签订前，也是未召开业主大会，仅召开有13位楼长到会的楼长会议，签约也是在楼长会议上作出决定的。 
   
法院：签订物业管理服务合同未经所持投票权三分之二以上业主同意，不能确认为有效 
　　法院审理查明，春晓花园小区共有170户，原告余某系该小区业主，被告天诚物管公司与被告业主委员会曾订立了一份物业管理服务合同，管理期限为2005年2月1日8时至2006年1月31日24时。因合同即将期满，2006年1月19日，被告委员会召开了有8位楼长参加的会议，讨论2006年该小区的物业管理问题（该小区共有19位楼长），决定暂由被告天诚物管公司继续进行管理。2006年9月6日，被告业主委员会在选聘物业管理公司及订立的物业管理合同时未经全体业主大会或业主代表（本案即楼长）审查批准，与被告天诚物管公司重新订立物业管理合同。
　　法院认为，国务院颁布的《物业管理条例》第十二条规定：“选聘和解聘物业管理企业……，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”本案被告业主委员会在与被告天诚物管公司签订的物业管理合同前未召开业主大会，事后被告业主委员会虽提供了部分业主签名同意的书面证据，但该证据与原告提供的部分业主（62户）签名不同意的书面证据有17户重复，仍未达到法定的三分之二以上业主通过的标准（仅107户），因此，该合同应确认无效。

新闻来源： 台州商报 　 作者： 梅明赞 　 网站编辑： 刘锦萍