高档住宅：市场的宠儿，还是政策的弃儿？

　　一向“意气风发”的高档住宅开始遇到一系列震荡。五大行之一的仲量联行最近宣布关闭其在上海的住宅业务。记忆犹新的是，去年戴德梁行旗下的泛城租售网正式退出浦东市场，它曾经主攻陆家嘴滨江地区高档二手房。这一系列举动，让人们不禁对高档住宅产生疑惑，它是否真的从宠儿变成了弃儿？
　　弃儿：销售遭遇阻碍
　　志远地产市场部统计数据表明，虽然下属几家以经营高端住宅为主的中介门店仍有不少客户前来咨询、看房，并有一定成交，但由于豪宅市场的需求方历来是境外人士占多数，所以去年出台的限外政策对整个市场成交量产生了一定的影响。
　　可以看出，高档住宅在去年楼市宏观调控之后很“受伤”。由于政策对买家的心理影响较重，所以观望情绪较浓。不少人预期政策的调整会使房价进一步走低，因而不急于出手，等待适当时机低价买入。而卖方的心态很好，对高档市场前景颇有信心，不急于降价出售。买卖双方的心理落差使得高端住宅市场成交下滑。
　　“不得不承认，目前在售的高档住宅处于销售低谷期。”泛城综合住宅服务执行董事胡港文表示。他认为，除了限外政策外，税收政策增加了转让环节的成本，也影响了高档房流转。比如说，营业税和个人所得税，对高档次新房交易产生影响。
　　中国指数研究院华东分院研究总监毛治博士也对此认同：“主要是受到了限外政策的影响。尤其是对于外资个人来说，要求有一年的居住时间打压了大部分投资需求。去年高端住宅的一手房买卖成交量相比过去大幅下降。”
　　
　　宠儿：基金见机收购
　　在一些知名房产机构退出高端市场的同时，外资基金大举进入引人注目。
　　2006年，先有基汇基金整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓，高盛整幢收购虹桥花苑服务式公寓，摩根士丹利两度出手买下整幢陆家嘴中央公寓和华山夏都116套物业，后有麦格理物业投资银行收购城市公寓及美国凯雷集团买下中房森林110套别墅。富阳(中国)控股研发处主任罗炜炜表示，海外基金收购住宅后，一般都会长期持有，以服务式公寓的形态经营。除了会对原有物业进行全面包装外，往往还会利用本身在国外的影响力，引进国际知名酒店进行管理，通过改装、提升，把物业应有的价值体现出来，从而获得高额的投资回报率。
　　毛治告诉记者，国外商业地产的投资回报率一般在3%左右，而国内的房产投资回报额平均在7-9%。被投资银行看中的一些高档楼盘更是升值潜力明显，有些投资回报率可以达到20%。丰厚的投资回报率是国外基金青睐中国住宅市场的重要原因。而且，出于对人民币升值的预期及对中国经济发展的信心，外资基金显然长期看好中国住宅市场的发展。目前由于奥运和世博会两大因素，酒店式公寓成为基金收购的一个热点。不过整体来说，海外基金对房地产的投资目前主要集中于商铺和办公楼，住宅只占较小的份额。
　　焦点：各据实力进退
　　在目前形势下，对高档住宅是持有还是丢弃，各有各的立场。
　　看好者着眼于预期走势。罗炜炜表示，通常认为的高档住宅主要指单价在1.8万元以上的楼盘，这部分房产的购买者主要以外籍人士、华侨以及内地富商为主，本地人比例很小。因此去年限外政策的出台对高档商品房的销售产生了较大的影响。但是，这种抑制只是短期的，毕竟这部分高端客源比较稳定，长期来看依然会维持一定量的需求。所以从市场大环境来看，不能说高档住宅的销售已经到了穷途末路了。胡港文认为，中心板块的一些特色高档物业受益于土地稀缺性因素将持续利好。比如说新天地板块，无论一手房市场还是二手房市场，都被看成高档住宅市场的一个桥头堡。这些物业明显处于客多房少的局面，挂牌房源和客源的匹配很低。在二手房市场挂售的高档物业，不是区位不好，就是景观差，很难满足求购者，成交量的高低根本不代表供需偏离。
　　不看好者则为了权衡经营重点。对于仲量联行选择这段时期关闭住宅业务，毛治表示完全理解，因为仲量联行本来的业务重心就在商铺与办公楼物业，在代理商业物业上更有优势、更多成熟的经验和完善的租售网络，住宅只占其整个业务量中很小的比例。另外，在宣布关闭住宅业务的同时，仲量联行并没有放弃为外国公司驻华人员提供高档住宅租赁服务这项业务，在其大企业解决方案中，依然保留了这一重要的赢利部分。此前仲量联行驻上海董事总经理顾东尼在接受采访时曾表示，仲量联行的经营成本要高于多数同行，因此在“生意清淡”的时候与对手们展开竞争的难度自然会加大。

新闻来源： 台州商报 　 作者： 房地产时报 　 网站编辑： 林慧萍