8月31日，位于庆春东路的写字楼项目采荷嘉业一天劲销一个亿，开盘当天几近售罄，创造了杭州写字楼市场的销售奇迹：
　　9月底，国家出台了针对房地产投资的新房贷政策，其中规定商业用房首付必须五成以上，期限不得超过十年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，新政为狂热的写字楼投资客浇了一瓢清醒之水。
　　10月1日，新物权法开始正式实施，小区禁商被严格执行，数目众多的小企业不得不走出居民区商住楼，而怎样的写字楼会是这些企业的家园？
　　……
　　10月23日，近二十家杭州知名的写字楼开发商齐聚每日商报“地产会客厅”，就最近有关写字楼的新闻话题聊得热火朝天。想知道杭州最顶级的写字楼将会是怎样的面貌？钱江新城即将面市的86栋写字楼都会卖给谁？欧洲风行的人性化花园写字楼在杭州会有怎样的翻版？……请翻开这一期房产周刊，和我们一起寻找杭州最有价值的写字楼！

　　高速电梯、豪华大堂、大型员工餐厅、标准停机坪 杭州为大企业建超级写字楼
　　以世界五百强企业为客群的世贸丽晶城欧美中心，其软硬件标准创造了不少杭州写字楼之“最”。
　　这是一个在杭州商业地产界盛传的老段子：2005年，微软中国区资产项目部高级经理卢志华先生，为微软驻杭州办事处寻找合适的办公场所，苦寻良久却没能找到符合公司标准的写字楼，无奈之下，最后将办公地点选在香格里拉酒店。而今年流传开的另一个段子是：几个月前，一位美国华侨来到杭州为某世界500强公司寻找办公场所，然而视野所及，各方面能达到要求的甲级写字楼，他只找到了公元大厦、世贸丽晶城和坤和中心。
　　世界500强企业本身对写字楼的需求，正是杭州高端写字楼用户逐年增加的一个缩影。随着大量外资企业和国内著名私企进入杭州，越来越多的写字楼开发商开始揣摩这些高端用户的需求和偏好，在建造和服务标准上向国际甲级写字楼看齐，单一产权或租售结合的开发模式渐成一种流行。

　　拴住员工的胃 才能拴住大企业的心
　　前不久，全球最大的餐饮以及后勤管理服务集团公司、世界500强之一的法国索迪斯，与世贸丽晶城欧美中心签下经营近2000平方米、可供千人同时就餐的高级白领行政餐厅的正式合约。连员工餐厅也可以由世界500强经营，这一事件让杭州商业地产界人士眼界大开：除了比拼电梯、大堂和停车位配比，提升甲级写字楼品质的手法原来可以如此另辟蹊径。
　　不要小看了员工餐厅这个普通的环节，在戴德梁行2007年对沪杭两地部分跨国企业的深度访谈中，“员工餐厅”这一要素与电梯、大业主持有、空调、公共区域装修和物业管理等并列，成为影响跨国企业选择办公场所的六大要素。例如，美国友邦保险、东京海上日动、贝克·麦肯思国际律师事务所等公司，就明确要求写字楼配套有员工餐厅或商务餐厅，最好是外包给专业公司。拥有40多年丰富经验的法国索迪斯正是这样一家专为写字楼服务的后勤公司，它不仅提供团体餐饮、清洁服务，还包括园艺、洗衣、维修及其他后勤管理项目，是摩托罗拉、西门子、通用电气、联合利华等世界500强企业的长期后勤服务提供商。建筑面积12万平方米的世贸丽晶城引进索迪斯，可以为欧美中心未来进驻的高端客户提供安全、卫生、高水准的国际化餐饮服务。而位于武林广场临运河黄金地段的坤和中心，也在近4万平方米的办公面积里配备了810平方米的员工餐厅。
　　“外资企业进入杭州的速度正在加快。”开发坤和中心的坤和控股副总朱虹说，“以嘉德广场为例，原来民营企业比较多，今年我发现有七八家外资企业入驻了。”而据杭州市统计局资料显示，至2006年末，全市已引进53家世界500强企业在杭州投资兴办了87家企业。前不久，杭州市外经贸局更排定了“大项目招商引资计划表”，2007年杭州将紧盯通用电气、新日铁、标致雪铁龙等20个世界500强项目，2008年瞄准雅培、阿尔斯通、日产汽车等30个世界500强项目。种种迹象表明，杭州高端写字楼的客户层次几年内将会有迅速提升。这些客户大多偏好CBD区域的单一产权高品质写字楼，要求有专业的物业管理，有不间断供电，电梯等待时间短、运载量大，有自装空调空间，等等。

　　更快的电梯、更高的大堂、更标准的停机坪
　　电梯是高品质写字楼的一个重要传统指标。每个有意打造国际化形象的写字楼都不会在这一指标上含糊。位于钱江新城CBD核心区域的圣奥中央商务大厦高度为155米，楼内采用12部瑞士进口迅达电梯，最高速度达到6米/秒，号称目前浙江省内最快的电梯，从1层到第39层顶楼只要27秒时间。高度达175米的万银国际大厦亦不遑多让，这幢位于钱江新城的纯写字楼共有16部顶级高速商务电梯，电梯分设高中低区，高区速度同样达到了6米/秒。钱江新城先期推出的赞成·太和广场，20万平方总建筑面积中共配置了36部世界名牌商务电梯，实现全天候无滞留商务空间。在此办公的企业员工，再也不用每天陷于上下班高峰等待电梯的漫长煎熬之中。
　　写字楼大堂是企业的“名片”。杭州的新锐写字楼都在追求不同寻常的宏阔尺度，像万银国际的大堂总面积达到了1500平方米,按照5星级标准装修，挑高15米。西湖文化广场上的地标建筑环球中心，以及紧邻杭州大剧院的宏程国际大厦，写字楼大堂高度亦达到15米，令人惊叹。
　　当停车难成为一个城市的普遍难题时，一个拥有宽敞停车位的写字楼无疑就是身份的象征。赞成·太和广场地下集中固定停车位近700个，拥有宽7米的双向进出通道，并引入错时停车优化系统，可同时满足几十辆车的进出运行需求。总建筑面积9万多平方的万银国际设计了地下三层500个车位，地上车位30个。世贸丽晶城欧美中心可提供约738个停车位，为目前黄龙世贸区所有在用写字楼停车位总和。坤和中心规划出523个车位的丰裕地下停车空间，在寸土寸金的武林广场老商业中心地段写字楼中出类拔萃，完全突显出其“超甲级写字楼”的定位。
　　高品质写字楼的最新“军备竞赛”将在空中展开。世贸丽晶城欧美中心设计了直升机停机坪，154米高的宏程国际大厦也在楼顶预留了20米直径的标准私人停机坪。据说，在钱江新城即将推出的大批高端写字楼中，带标准私人停机坪的不在少数。
　　现代的国际化办公理念，越来越强调人性化，希望给员工一个家一样的办公环境。由此催生出各种复合了办公、购物、娱乐和居住功能的城市多功能综合体。美国纽约的洛克菲勒中心是这类大型城市综合开发的先驱，19栋建筑共同围合起城市的绿洲，主要的办公塔楼是70层楼高的美国无线电大厦，租客包括时代华纳、通用这样的国际化大公司，汇聚大量购物中心、剧院音乐厅、餐馆、咖啡厅，堪称美国经典的娱乐中心。香港的太古城亦是这类城市多功能综合体的典范，1985年起，太古地产在金钟道域多利后房2号地段上开发出两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅，以及中区最庞大的购物中心，一时成为城中最令人心驰神往的地标式建筑组团。
　　类似的大手笔规划思路，我们现在可以在武林广场对面的西湖文化广场建设中看到。作为一个复合了商业、办公、文化、展览、娱乐等功能的广场，西湖文化广场的主塔楼即为耀江集团承建开发的170米高的环球中心。该项目共规划41层，写字楼面积规划4.4万方，1—5层的商场部分将由马来西亚的百盛百货打造4.4万方的中国旗舰店，相当于又一个杭州大厦的面积。与环球中心隔运河相望的坤和中心，也在裙房里规划了整整两层的商业配套，开发商还计划在运河边成立一个游艇俱乐部。在黄龙商圈，集甲级写字楼、酒店式服务公寓和商业中心组合的世贸丽晶城，其酒店式公寓的售价已达3.6万元/平方米。赞成·太和广场是钱塘江边新矗立起来的国际化城市综合建筑群，由2幢高级城市景观公寓、2组国际化写字楼以及7000平方米商业配套组成，项目整体上参考国际大都市临水建筑的设计，建筑群高达100米。
　　滨江房产即将推出的新城时代广场，邀请香港刘伍建筑师事务所操刀，除了写字楼和商业之外，酒店式公寓是该项目的重点部分。滨江房产的沈洁说，以前去广州考察，看到一些顶级商务大厦边上都配有酒店式公寓，在写字楼上班的人也能够居住在边上，感觉非常尊贵。一座座集办公、商业及娱乐功能于一体的24小时城中之城，将随着那些拔地而起的摩天大厦出现在杭州。

　　打造24小时不间断的CBD　定制供应，汇聚同一圈层商务力量
　　在传统上，杭州的庆春商圈以金融业聚集著称，武林商圈是商业总汇，黄龙商圈的写字楼租户则以会展、房产等为特色。而现在，一些高端写字楼对目标客户进行了更科学的细分，将目标客户锁定在更小的圈层。
　　像世贸丽晶城欧美中心，专门配备了劳斯莱斯车队、国际五大行物管等超豪华服务团队，并通过全球最大的办公室代理商雷格斯为其寻找世界500强客户。坤和中心借助顶级地段和德国GMP的大师级建筑设计，将目标客户锁定于外资金融企业。万银国际的开发商有浙江民企背景，因此会更多吸引同一圈层的写字楼用户。万银国际的营销总监余旭东打趣说：“世界500强和浙商的最大区别在于：世界500强的领导人都不睡午觉，而浙商的老总都要午休。所以我们在设计时，特意在老总办公室边上隔出一间小休息室。”
　　数据表明，杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约44%驻户办公面积在101~200平方米，约70%驻户为杭州本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，同时，已进驻杭州的外资银行办公需求也将快速增加。
　　要汇聚同一圈层的商务力量，开发模式很有讲究。大部分高端写字楼会规定整层或半层起售，这样就将一些小企业挡在外面。大业主执有或者说是单一产权也是未来的发展趋势，由于写字楼业主可以统一规划租户的层次和背景，可以营造更为良好的商务氛围。典型的例子是杭州的嘉华国际写字楼和红石中央花苑的商业部分，由于都是大业主执有，只租不售，整体氛围好，附加值高，租金一直十分坚挺。杭州的高端写字楼也有不少开始尝试租售结合的方式。像世贸丽晶城的欧美中心，就有4万方写字楼由建工房产自己持有，他们认为7%-10%的回报率不难实现。坤和中心的开发商对地块本身的增值和长期收益率都十分看好，同时出于对未来办公环境的考虑，也决定长期持有该写字楼。目前，环球中心31层以下的写字楼基本售罄，均价达每平方米25000元，大厦顶部的最后十层写字楼，据悉将采取出租的方式，以营造更高端的商务气氛。

　　独幢商务花园、SOHO办公空间、呼吸式节能玻璃幕墙 越有个性的写字楼市场越大
　　在2007年福布斯商业城市排行榜上，杭州的私营经济活力指数排名全国第二，随着住宅禁商将大量小企业推向写字楼市场，还有IT产业和创意产业近几年的蓬勃发展，杭州写字楼市场正在迎来新一轮升浪。专门针对中小企业的个性化写字楼，现在都卖得非常火爆。只要找到客群，进行针对性的户型功能规划，无论是国际甲级写字楼还是实用型的写字楼，都不愁没有市场。
　　“上海还没有一家写字楼敢说只招世界500强的租户。”当越来越多地标性的超高甲级写字楼纷纷在杭州亮相的时候，杭州攻略咨询机构的祝军华提醒人们，应该关注本土企业的个性化需求，这才是一种更理性的选择。

　　住宅禁商，催热新写字楼市场
　　“商住楼”可能是最让人郁闷的一种生活状态了：居民每天和销售代表、快递工人抢电梯，而上班族与拎着鸡鱼菜饭的家庭主妇同进同出，真不是一般的别扭。在杭州的小区里，住宅挪做办公的现象同样也很普遍。对小企业来说，在住宅里办公的好处很多，不仅租金比写字楼便宜很多，而且还可以解决员工住宿问题；但周边邻居往往深受其扰。随着国家新物业管理条例的颁布和今年十月《物权法》的实施，在住宅里办公已经被明确宣布为不合法，加之住宅的租金逐年提高，大量在住宅里成长起来的小企业需要寻找新的办公场所。
　　城西是这类需求最集中的地方。作为杭州最大的成熟居住区，城西聚集了一大批具有创业精神的城市小资和白领，住宅办公现象非常普遍。紫金庭院的物管人员告诉记者，小区2005年交付，共有1016户住户，由于刚开始小区人气还不旺，150平方米左右的户型月租金只要1000多元，结果吸引了30多家装饰公司、贸易公司和中介公司在小区里办公。这些办公人员进出频繁，车子乱停，经常不关单元门，还经常制造一些噪音，居民意见很大。通过物业的劝导以及工商的清查，目前已经劝退了一批，大约只剩下10多家公司。同样是居民年轻化的滨江区，住宅办公的现象前几年也很多，以居民规模799户的江滨花园为例，最多时达到10多家。业主最反感的一些美术、化妆等的短期培训班，一来就是几十个人，又吵又闹，还有快递公司在楼里堆放物品。经物业公司多次上门劝导，加之工商年检难以通过，目前江滨花园的住宅办公现象已基本消失。
　　“住宅禁商释放出来的写字楼需求量，我估计不少于300万平方米。”紫金港商圈写字楼西港·新界的营销总监薛小龙表示。一些民营经济活跃的次级商圈如城东四季青、城西文教区的写字楼需求量更大。薛小龙碰到一位做贸易的客户，原来在湖畔花园办公，最近在西港·新界买了三套共800多方的写字楼。这位客户说，其实原来地方的租金价格和环境都不错，要不是住宅禁商，他肯定会继续在小区里办公。
　　西港·新界80平方米左右的小户型写字楼最近也卖得很好，从实用角度讲，这种小写字楼办公比较拥挤；一些写字楼投资客看准了今明两年住宅禁商的力度会加大，一些企业可能仍在小区办公，但可以把这种小写字楼当作公司注册的地点。

　　成长型企业需要被呵护的感觉
　　位于老城西板块的蓝海时代国际大厦，将来由一幢8层和一幢19层大楼组成，包括写字楼和精装修金领寓所。该项目正在申请筹建专业孵化器，对口企业入驻后，将享受孵化器和杭州高新技术产业开发区的各种政策优惠。蓝海时代项目总经理冯勇说：我们这个项目的特色就是“小”，90方的SOHO写字楼很小，45方的精装修金领寓所很小，我们针对的企业也很小。这些处于起步阶段的企业，需要有这么一种专业的写字楼，入驻的门槛不高，在里面可以很方便地接触到上下游技术、人力资源乃至风险创投资金，并且享受政府审批、租金等方面的优惠政策。基于开发商的生物医药背景，医药、生物和海洋等方面的新型企业将是蓝海时代未来主要的客户群。
　　从加拿大回国的A女士几年前开了一家建筑景观设计事务所。她告诉记者，与她经历相似的一大批海归，目前大量聚集于城西的东部软件园和滨江的高新技术开发区，那里不仅有优惠政策，而且有可能拿到地自己造企业总部。1000—2000平方米是这些成长起来的高新企业所需要的主流办公面积。如果这些海归希望同时拥有写字楼的产权，那么西港·新界的独幢商务花园概念会非常适合他们。该项目总建筑面积约250000平方米，由数十栋9—17层点式小高层独栋大楼组合而成。最有特色的是单栋面积1100—2000平方米的独栋办公大楼，点缀于50000平方米的景观绿化之中。由于地处新区，这里的价格可以低至6000多元/平方米，一个成长起来的中型企业花1000多万元买一幢，就可以拥有自己的大堂，既有面子又很实惠。目前，紫金港区域聚集了紫金门、剑桥公社等一大批低价写字楼，但像西港·新界这样全产权的写字楼太少了，半年之内，西港·新界就卖出了3万平方米写字楼。
　　对于中小企业来说，节省办公成本是一件非常现实的事情。在高新企业和服务型企业聚集的滨江区政府附近，一幢21层高的盾安发展大厦已经结顶。这个写字楼的最大特色是整幢楼外立面都采用呼吸式双层玻璃幕墙，两层玻璃之间的距离达到30厘米，节能效率达到65%以上。该项目招商营销部经理邵水龙说：“我们的写字楼户型以100平方米为主，中小企业将是未来主要租户；对它们来说，空调能耗占去办公成本的大部分，我们的节能型写字楼对他们来说非常实惠。”

　　大学或住区周围，填充式开发写字楼
　　西港·新界一直把自己定位为“城西人自己的商务区”。薛小龙说，黄龙商圈或钱江新城的高端写字楼很好也很贵，但并不是所有的企业都需要到那里办公。城西聚集了大量居民，写字楼却很少，大量工作人口每天钟摆式地来回于城西和市中心之间，生活成本和交通成本太高了。西港·新界的目标就是在城西的居民区间进行“填充式”开发，让城西居民在家门口办公。两年的销售周期证明，西港·新界的客户80%都来自城西，还有很多拱墅区靠近三墩的客户。
　　8月31日，位于庆春东路新塘路口的写字楼宋都·采荷嘉业大厦一期发售，半天内狂销一个亿，首批推出的3、4、5、6四层楼几乎全部售罄。排队买房在杭州早已算不上新闻，热门商铺被一抢而空也属正常，但是在不温不火的写字楼市场，如此的热情却难得一见。对采荷嘉业的客户具体分析之后不难发现，该项目的热销正是依托城东活跃的私营经济和专业市场，加之出售面积相当灵活，小到几十平方米，大到半层或整层，所以客户以四季青的老板居多，还有一些从住宅中搬出来的公司。
　　采荷嘉业大厦总共由四幢写字楼组成，整个写字楼品质精到，但朴实无华。外墙采用干挂花岗岩和局部铝板装饰，A栋配备了四台西子奥的斯高速电梯以及大金VRV变频中央空调。其务实的建造哲学迹近于美国早期最著名的商业办公建筑开发商布鲁克斯兄弟；对于他们所拥有的大量建筑，布鲁克斯兄弟的设计准则是“足够的高度来保证电梯的使用，必须有足够的光线、容易维护、高比率的出租空间以及充分的装修来避免绝对的平淡”。
　　除了居民的区域情结和产业的聚集，大学校园周边也将是面对中小企业的写字楼的最佳选址。不久前，位于浙大紫金港区域的写字楼紫金门项目，对浙大师生进行了抽样问卷调查。49%的学生毕业后有自己创业的想法；70%的学生表示，毕业后会在母校附近创业；70%的受访者认为，高新企业最可能成为紫金港周围写字楼的租户。目前，紫金港周边聚集了剑桥公社、斯坦福平方、紫金门、西港·新界等一大批写字楼，与浙大师生有关的高新企业都是他们主攻的目标客户。紫金门提出要打造集“移动商务办公、服务式居住公寓、高等级配套设施”三大功能于一身的MOHO模式，打破传统商务办公的模式，突出了专属商住私密空间，处处体现着无尽的创造力之宅(Most Creative House)的精神。
　　目前，在杭州的一些非核心区域，随着轨道交通等配套设施及商业氛围的发展，政府正在着手打造一些泛CBD的概念。依托原有住区、市场或大学的人气，正是这些泛CBD发展的最好平台。

　　聚焦杭州最有价值的写字楼
　　杭州的写字楼市场一直涌动着与住宅市场不同的风云，从老市中心的黄金席位，到黄龙商圈的至尊区域，从新CBD的楼盘林立，到依托高校的智脑中心，越来越多的写字楼出现在人们的视野中。顶级写字楼是一个城市的地标建筑，一个城市的身份象征，一个城市所有市民的关注焦点，是国际大企业进入这座城市的桥头堡。
　　纵观杭州的写字楼区块，正如滨江万家花城项目公司企划主管沈洁评价的那样：武林区域就像40多岁的壮年，功成名就，可能需要管理的二次突破；黄龙商圈可能像一个30岁的新锐，尊贵、优雅、注重品牌；钱江新城将是一个20多岁青壮年，前途无可限量；浙大紫金港、三墩区域可能是横空出世的感觉，项目可以做得非常漂亮，整幢地卖给企业或者租给企业，产品上如果做出亮点的话，将会成为非常能提升杭州整体写字楼的区域。
　　本期房产周刊，本报聚集了杭州各个区域中最具代表的写字楼盘的一线操盘手，介绍一下写字楼投资的价值和区域价值。

　　武林商圈：40多岁的壮年，功成名就，可能需要管理的二次提高
　　武林商圈同时拥有杭州中央商务区和商业核心区的双重地位，在这个不大的区域中集聚了数量多达几十个的写字楼盘。3元/天/平方米以上的写字楼主要是一些高品质以及地处商业黄金地段的楼盘，如白马大厦、华浙广场、中大广场、红石中央商务大厦、耀江发展中心和标力大厦等。除了正在销售阶段的越都商务大厦以外，其他大厦的出租率均在90%以上，其中有30%的样本写字楼出租率达到100%。

　　焦点写字楼：耀江·环球中心
　　楼盘概要：
　　环球中心屹立于西湖文化广场地标处，是耀江集团迄今开发建设最高档的甲级写字楼。环球中心由超高档甲级写字楼和时尚现代的购物中心组成，总建筑面积约10.8万平方米，其中写字楼面积约4.3万平方米，商业面积约4.5万平方米，国际知名连锁百货公司百盛百货即将进驻。地下一层、二层设置充足的专属车位,同时可共享西湖文化广场豪华车位阵容。170米绝对海拔，41层摩天高度，是杭州市中心第一高楼。
　　操盘手点评：耀江房产环球中心项目副经理 魏雄涛
　　环球中心可能是杭州市最高价格的写字楼，销售均价在五万元/平方米左右。这个五万不是凭空而来的，旁边的地块在涨价，大楼的形象也在不断地晋升，下城区在规划里面做了一个金融性的定位，全浙江80%的总行在我们这个区块。由于是老城区，交通、环境方面的问题肯定存在，我们也仔细考虑过，我们这个楼是不拆开卖的，这样就限制了客户，门槛比较高，为今后办公楼解决车流、人流提供了比较好的条件。
　　除了地理优势外，我们在物业管理方面或我们的层次和档次也是比较高的，我们和坤和中心还有很好的水路优势，所以是个立体的解决方法。

　　坤和中心
　　楼盘概要：
　　定位为“超甲级写字楼及高端商业”的坤和中心，是该区域最引人注目的新写字楼。坤和中心位于杭州大厦对面的原运河轮船码头，德国GMP建筑师事务所设计，由一个31层主楼和9层裙楼组成，总建筑面积113618平方米，其中写字楼面积36453平方米，地下车位523个。坤和中心目前设定为“金融”主题：金融业以及相关的现代服务业为主要客户，如金融业中的外资银行、券商、保险公司、理财咨询、律师行等等。坤和中心采取只租不售的方式，投放市场的时间待定。计划为未来的租户提供各种高附加值的商业配套：例如个人理财中心、珠宝玉器、高尔夫球具、高档藏品拍卖行等。
　　操盘手点评：坤和控股副总 朱虹
　　地段地段还是地段，地段的不可复制性就是武林区的特点，这个对我们来说就是很有价值的。
　　除了地段，产品方面如何去加强产品和配置是我们目前最多考虑的。我们在做写字楼的时候发现，我们的客户中有很多大的企业以及外资企业、大量的国际财团，他们都非常专业，目前杭州的写字楼配置标准和客户需求的标准还有一定差距，我们发现他们市场开拓的经历比我们专业，客户关心写字楼的交通、流向，老城区停车问题始终存在，只能通过一些硬件和配合把它解决。另外，客户非常关注写字楼大堂，包括电梯、电梯的速度、高区低区的分区、物业管理等。所以我们现在针对这些专业的客户，产品如何跟他们匹配，是我们目前作为写字楼开发公司必须要学习的功课。

　　浙商时代大厦
　　楼盘概要：
　　浙商时代大厦位于杭州市中心的武林广场密渡桥路1号，北临白马公寓，东临华浙广场大厦，南侧是浙江移动通信大厦和环城北路，地块东西长127米，南北长116米，呈狭长曲尺形，大厦用地面积7874平方米，总建筑面积46413.30平方米，是一座硬件一流的甲级写字楼。
　　未来地铁1、3号线交汇中心——武林广场站距离本写字楼仅200米左右。东南面写字楼从10层开始可以看见运河和西湖文化广场，西南和西北角写字楼从19层开始可以清晰地看见西湖，这在杭州写字楼里是很少见的。
　　操盘手点评：销售经理 李翔
　　我们浙商的前身是浙江省商业集团，现在这个项目也是处于现房的进度，接下来的招商阶段，我们欢迎国内外500强的企业进驻。
　　地段是我们楼盘最大的优势，浙商时代大厦地处杭州市中心繁华地段，属于武林商务区的核心之地，周围有杭州市人民政府大楼、新世纪大厦、华浙广场、耀江发展大厦、白马大厦、环球中心等杭州一流写字楼。杭州大厦、杭州百货大楼、杭州银泰百货等知名商场和购物中心近在咫尺。雷迪森大酒店、浙江国际大酒店等四星、五星级酒店离本项目在500米距离之内。

　　黄龙商圈：30岁的新锐，尊贵、优雅、注重品牌
　　经过几年的经营，黄龙已经把自然、人文与商务几个元素磨合得浑然一体，这使得它顺理成章地成为了目前为止杭州租金最高、售价最高、出租率最高、高档写字楼最集中的区块，也使得它一跃而成为城市财富与荣耀的象征。这一商圈大部分写字楼都配备了员工餐厅、中央空调和新风系统，出租率都在95%以上，日均租金达到了4.5元/天/平方米，而其物业管理费都达到了6元/月/平方米以上，其中最高的是绿城·黄龙世纪广场，达到了18元/月/平方米的天价。房地产、IT高科技和金融业是该商圈大面积写字楼的主要客户。

　　焦点写字楼：世贸丽晶城
　　楼盘概要：
　　世贸丽晶城欧美中心(EAC)，是杭州目前唯一集甲级写字楼、酒店式服务公寓和商业中心组合的综合性高端物业，建筑面积约12.7万平方米。EAC有固定停车位738个，27台全进口超大超宽电梯，是目前单体电梯数最多的写字楼；EAC拥有国际多语种会议中心、直升机停车坪、豪华车队， 5000平方米的超级广场、2000平方米的豪华大堂等等顶级配置。目前，EAC的10万方写字楼基本已销售完毕，目前均价27000元/平方米。此外自己持有了4万方的写字楼物业，未来采取只租不售的方式。
　　操盘手点评：建工房产副总经理高贤林
　　我们接触的很多500强公司选择写字楼，对地段的考虑都有自己的要求，地段首先是交通便捷，交通四通八达，和主干道的沟通也很便捷，他会考虑到出行是不是方便，另外一个它自己进城的交通也非常方便。
　　除此之外，写字楼的硬件也是世界500强关注的。它对地板的承重、对电梯的配置、对交通、对智能化系统、对安全性硬件上都有要求等等，包括空调最好是四管子的都会有要求，包括网络的安全很重视，比如说像上海的写字楼做了个网络管理，所以它就非常安全。还有一个很重要的是西方写字楼对节能环保非常的重视，我们这个楼在设计当中在金融环保方面也做了很多的设计和投入，最后获得了美国的绿色认证，这个可能在整个长三角地区写字楼我们是第一个获得的。
　　物业管理是未来我们写字楼能够保证它的品质以及未来价值能够升值的空间，伴随着欧美中心(EAC)与世界500强企业法国索迪斯的正式签约，浙江建工房产集团已经引入了Oakwood、Regus等一批全球相关行业的领袖公司，使欧美中心(EAC)从海外居住、办公、物业服务、绿色环保、社交、硬件标准、餐饮后勤等各方面全方位打造出一个真正符合世界500强企业需求标准的专属管理团队，为入住业主营造高端国际商务供应链，享受顶级商务资源，在杭州打造国际级的高档商务平台。

　　湖滨商圈
　　湖滨商圈是传统的商业中心，再加上西湖景区对于容积率的限制，写字楼市场一直不是很发达。但湖滨商圈独自占有的杭州最负盛名的景观资源——西湖，它的稀缺性资源价值蕴藏着前所未有的吸引力。在湖滨商圈的写字楼中，西湖国贸中心和平海旺角写字楼都有半数以上的租户为服装公司。而在西湖时代广场的写字楼中，也大都为出版发行公司、商贸类公司等。该区域写字楼出租率都在95%以上，日租金基本都在每平方米3元，西湖国贸中心的湖景房更达到了每平方米5元。

　　焦点写字楼：东坡路66号
　　楼盘概要：
　　今年4月10日开盘的东坡路66号，是湖滨商圈目前唯一在售的全产权写字楼。该物业为一幢7层建筑，总建筑面积11000多平方米，其中写字楼位于4—7楼，总面积约5000多平方米，二、三楼计划引入品牌精致餐馆，将成为租户的最佳配套。东坡路66号的写字楼面积集中在90—120平方米，目前最有意向的客户主要来自服装、外贸、金融等行业，也非常吸引那些北京、上海、宁波等地的公司在此设立驻杭办事处。东坡路66号目前售价每平方米30000元，销售率已超过50%。
　　点评：东坡房地产开发有限公司营销总监 单炜
　　西湖边的黄金地段优势，给我们带来了很多的客源，我们和其它顶级写字楼项目不一样，因为本身地段好，我们这个楼可控销售面积不多。因为西湖这样一个主要因素，我们考虑吸引省内乃至国内的著名企业把它作为杭州办事处，或者作为会所，成为企业的一张名片。
　　目前来说，我们已经基本达到这样的目的。购买我们写字楼的客户当中，最起码定下两家是上市公司，还有一些是省内的知名企业，所以，对他们来说，我们也是在积累一定的经验，为我们今后的武林商圈的一些新项目做一定的客户群分析。

　　钱江新城商圈：20多岁青壮年，前途不可限量
　　根据钱江新城政府的规划引导，以及钱江新城处于大杭州的核心位置，将来新城的发展将以依托金融、现代服务业以及贸易行业为主。钱江新城主要依托的是总部经济，不少项目已规划作为开发商的总部，比如万银国际，荣安总部等。另外，也有不少企业在寻找整栋或大面积购买钱江新城的项目以作为自己的总部。目前，作为城市未来的CBD，钱江新城的发展进度较大程度上取决于市政配套的实施进度，如地铁、市民中心和万象城商业，以及各写字楼入市时间。目前开工的项目多集中于新城东部，所以东部的商务氛围会比西部提早显现。但是整体商务氛围的成熟还需3-5年时间。而且由于近年内无法实现较高的租金，以购买自用为主，因此销售价格将保持较低水平。

　　焦点写字楼：赞成·太和广场
　　楼盘概要：
　　即将开盘的赞成·太和广场是钱江新城较早启动的写字楼。赞成·太和广场位于钱江新城复兴区块，以“WTO时代世界商务窗口”为定位，建筑群近20万平方米，实现商务办公5A智能化，逾600余个地下车位配套，36部国际名牌电梯，22个空中绿色花园和健康走廊，设计非常领先。
　　操盘手点评：赞成太和广场总经理 罗晓伟
　　大家现在意见两极的钱江新城巨大的写字楼开发量，我觉得要分两方面来看。一方面，众多的楼盘会形成竞争关系,但也有助于单一楼盘的素质提高；而另一方面，集聚效应也会让置业者首先关注这个区块，吸引买气。事实上，在赞成太和广场的写字楼销售中，我们已经深切体会到这方面的“优势”。
　　目前在钱江新城开发写字楼项目的专业房产公司数量虽然不多,但素质比较高——赞成、绿城、滨江、华润，都是有相当长开发经验的专业公司，以我们公司来说，赞成房产从96、97年的省农行大厦、人保大厦、众安大厦、铭扬大厦、铭成、铭和商务楼等大型、专业公建项目到现在的赞成太和广场，在写字楼产品的开发上有一些经验优势：多年的写字楼开发历史，使赞成房产锻炼了一支成熟的团队，无论对写字楼产品的定位、设计，还是对市场的判断和营销手段，都有自己的心得。也因为有这么多年的写字楼开发史，太和广场的客户资源也是非常的丰富。
　　当然，我们也注意到这几年写字楼消费的主力客群也在逐渐转变，原来主力消费群几乎清一色是政府单位、金融、通讯等大企业，现在，流通业、外贸业、制造业中的中型企业开始站到舞台中心。赞成太和广场针对客群的定位从来不是空洞的“国际化”，而是从功能出发的科技领先性与超前性。从目前的客户分析来看，选择在太和广场安家的企业以发展中的浙江企业为主，其中贸易、制造业、IT业，以及律师事务所等近五年发展迅速的产业占了半壁以上的江山。
　　在钱江新城楼盘中，赞成太和广场正因为稀缺的地段交通优势，江景资源与出色的软硬件配套，深深吸引他们前来“落户”。

　　宏程国际大厦
　　楼盘概要：
　　宏程国际大厦原名“日出钱塘”，位于杭州市钱江新城D-02-4地块，是首期8平方公里钱江新城主轴以东的核心区块，东、南邻城市大阳台、副阳台和钱塘江，东北邻世纪公园，北望杭州市新市民广场，与杭州大剧院隔路并峙。周边地面交通地下交通完善，大型商场、会展中心、剧院、酒店及酒店式公寓等各项配套齐全，距离城市阳台近在咫尺。
　　宏程国际大厦总用地面积8487平方米，为办公综合用地，地下两层，地上37层，总高154.6米，规划总建筑面积71797平方米，其中地上建筑面积57917平方米，为超高层写字楼，设计车位323个。该项目将开发建设成为杭州市5A级写字楼、钱塘江边的标志性建筑。项目总投资约为4.0亿元，计划2009年10月前项目竣工交付，目前已建到地上15层。
　　操盘手点评：杭州日出钱塘置业有限公司策划部副经理 余敏
　　我们宏程国际地块位置在杭州大剧院的背面，在这个建筑的东南面是城市的阳台和副阳台，面临钱塘江，很多人对我们这个地块的评价是属于核心地段的核心区域。
　　我们项目目前施工进度已经达到了地上15层，预计2009年10月交付。我们现在接触客户当中有很多是上市公司，他们希望把总部放到我们这幢楼里。这幢楼目前还没有销售，我们针对的客户目标很明确，整层1500平方米进行销售，希望进驻我们项目的都是企业总部。
　　现在，我们这个产品的特点具体来说，大堂是15米的挑高，层高3.9米，顶层还预留了20米直径的标准私人停机坪。

　　万银国际
　　楼盘概要：
　　万银国际大厦位于庆春东路、富春江路，杭州钱江新城核心区块。项目紧邻地铁江锦路站、庆春路过江隧道，对望市民中心，万象城、星级酒店、杭州大剧院等CBD鼎盛配套林立周边，浓厚的商务办公氛围滋生无限财富机遇。
　　万银国际是由杭州万银置业有限公司投资建设，占地面积为9972平方米，总建筑面积92129平方米，高175米，41层，绿化率15%，建筑密度31.54%，主楼选用方钢管混凝土柱框架-混凝土核心筒结构。万银国际是万银置业为本土企业“度身定制”的写字楼。
　　操盘手点评：杭州万银置业营销总监 于旭东
　　杭州虽然不是一线城市，却是二线里面最有希望的城市，对于钱江新城来说，发展型的浙江民营企业都会把自己的本部逐步向杭州区域迁移，我们预定的客户也是浙江本土的企业。
　　万银作为我们进入到杭州的第一个项目，是一步一步从产品角度去提升的，把产品提升上去了，后期才会有更多的发展。我们在过去的写字楼里会觉得层高也有压力，我们层高在没有吊装之前是3米9。另外，任何一个写字楼都会面临车位问题，万银国际大厦挖了三米的地下停车库。还有硬件上的幕墙，走在杭州街头会看到很多的幕墙玻璃，仅这一项就会增加几百万的投资。
　　我跟我们的合作单位曾经探讨过一个问题：浙江的老板跟其他的老板不一样，可能上海的老板或者全球500强老板中午不睡觉的，浙商的老板中午却都会打盹，这给了我们一些启发，就是要站在他们的角度去为他们考虑。我们的整层里面会设置独立的办公空间，按照这个面积来说隔一间小的休息室不成问题。所以在前期就需要提前考虑，对这些感兴趣的目标客户在新城、在整个杭州，都会跑到万银来。

　　圣奥中央商务大厦
　　楼盘概要：
　　圣奥中央商务大厦位于杭州钱江新城CBD核心区域——市民街与丹桂街交叉口。项目由中国·圣奥集团投资开发，由浙江圣奥置业有限公司负责开发建设。项目高155米，共39层，总建筑面积近7万平方米，拥揽钱塘江千余米壮阔江景，距离市民中心、在建地铁市民中心站、地铁城星路站等均不到500米路程，与杭州大剧院、城市阳台咫尺之遥，是一幢集商业、办公、金融、展示等为一体的超高层5A甲级写字楼。
　　点评：圣奥中央商务大厦营销总监贝小琴钱江新城设施配套经过五年时间的努力，已经实现了核心区域基本建成，城市的新中心基本确立，中央商务区功能显现。在区域配套方面，包括核心区块已经形成完善的基础设施和公共配套，像市民中心、国际会议中心、城市阳台、波浪文化城这些项目的投入使用，钱江新城这块我非常看好。
　　包括圣奥家具行业在内的不少企业要入驻我们项目，因此销售方面目前来看应该是一点都不用担心的。我们大厦的定位是做高端的物业，包括引进世界500强。

　　庆春商圈
　　杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春金融街的定位。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影，目前为金融、证券业最集中之地。从早期的东清大厦、庆联大厦，到较近的三瑞大厦，到嘉德广场、广利大厦、银座大厦，该区域的写字楼开发逐步走向专业化。该区域平均日租金在2.5元/平方米左右，所驻公司类型以外贸、服装、咨询类公司为主。目前，庆春商圈位于钱江新城核心区的西部，是以庆春广场为中心，是杭州新老城区相接的交通要冲，可以预见，该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。
　　焦点写字楼：新城时代广场
　　楼盘概要：
　　滨江·新城时代广场位于未来市中心钱江新城西北侧，庆春文化广场一带，东至新塘路，南临凤起东路，北依景芳路。项目总建筑面积达20万平方米，将建设成为集办公、酒店式公馆、大型商业中心、餐饮、休闲娱乐设施为一体的大型商务综合体，除约5万5千平方米商业、2万5千平方米写字楼外，千余套豪华酒店式公馆是项目的核心构成部分。成为杭州城东最具辐射力的金融、商业中心。项目由刘荣广伍振民建筑师事务所(香港)有限公司担纲建筑设计，室内装修设计则特聘香港G.I.L主笔操刀，整体建筑形态笔直流畅，稳重又不失时尚，富有大都会的华贵气派。
　　操盘手点评：滨江新城时代广场项目公司企划主管 沈洁
　　我们的项目处在凤起东路，我们面朝着钱江新城，面朝着将来的前景、希望，同时坐拥无限繁华的武林商圈，所以我们是坐拥繁华、眼望未来。我们对这个区域是非常看好的，可能将来武林商圈不是杭州唯一一个市级的商圈，以万象城为中心点可能会成为非常中心的部分。
　　我们对我们周边的商业氛围是比较有信心的，政府对此地块的规划以商业为主。在同一个地方他既可以工作、上街又可以生活，这样也是一件非常好的事情，这个项目我们也是在这样的操作当中。我们请了香港的设计团队，在众多优秀团队的打造之下，我们希望把我们的项目做成成功的区域标杆，能够为大家共享一个比较好的产品。

　　大城西商圈：横空出世，亮点楼盘值得期待
　　近十年来，文教商圈以文三路的电子信息街为核心，已俨然成为了杭城IT技术、产品的集散地，大多数写字楼的租赁率都在95%以上。蒋村一带最早的商品房购房者，经过十多年的成长，大多已拥有自己的企业或有自己的一份事业，对写字楼的需求极为旺盛，而由于历史和规划等原因，文三、文二和文一路附近写字楼目前供应量很小，原有写字楼由于硬件配置的局限，大多已无法满足现代企业的办公需求，所以很多人把眼光投向了以浙大紫金港板块为代表的新城西商圈。随着浙大紫金港校区二期的动工、银泰、欧尚等商业配套的进驻，以及万家花城、西城年华、橡树园等新住宅区的交付，未来这里写字楼的前景极为看好。
　　焦点写字楼：西港·新界
　　楼盘概要：
　　主打“独幢商务花园”概念的西港·新界，距离浙大紫金港校区仅几百米距离，是目前新城西商圈中非常稀缺的全产权大规模纯写字楼。西港·新界总建筑面积25万方，数十栋写字楼集居住、餐饮、商业、金融、购物、健身等商务配套于一体。主要的产品类型包括：单栋面积以1100-2000㎡为主的独栋办公大楼；单层面积120-300㎡的花园办公空间；单套面积70-110㎡、4.79m层高的loft创意办公空间。西港新界的写字楼绝大部分采用16米的进深、三面采光与通风的设计，园区拥有5万方的景观绿化，配备餐饮中心、银行、医务室、商务中心、员工公寓、高尔夫推杆练习场和游泳池。
　　西港·新界写字楼目前售价仅为每平方米6800元，一期可售面积7万多方，第一批已全部售完，第二批两个月前推出，目前销势良好。
　　操盘手点评：亿科置业营销总监 薛小龙
　　我个人认为整个城西现在是肯定需要写字楼的，而能不能形成CBD关键看需求。城市的需求体现在：一个是市中心往外溢，还有一个是本区域的写字楼需求。最早的时候我们把西港新界定位为城西人自己的商务区。
　　从需求上来讲，现在的高端消费这部分
　　我们没有考虑去跟市中心的去抢，也没有办法去抢。在这样的地段再便宜，我们的产品还是非常的甲级，非常的国际化。按照目前市中心或者钱江新城写字楼的开发成本计算，我们的售价至少应在一万块钱以上。
　　我们项目一推出市场的反响很不错，很多的浙江民企拿出千把万买一栋觉得很值。虽然不会像甲级写字楼很风光，但是他可能已经不需要这样通过产品来提升自己企业的形象，对低调企业来讲，他觉得非常实惠，得房率接近80%。相信各位都很清楚，80%的得房率对市中心的写字楼几乎是达不到的。在欧洲，类似的花园独栋写字楼也很受欢迎，这样的办公环境很人性化。

　　蓝海时代国际大厦
　　楼盘概要：
　　蓝海时代位于杭州城西益乐路39号，文二路与文三路之间，与五星级标准米兰国际酒店、南都银座公寓、元茂大厦等相依而立。建筑传承城西风尚的新古典主义美学，由两幢精致、典雅、大方的建筑体组成。蓝海时代A楼共19层，1-2层设置高挑豪华大堂，沿街配置商业旺铺，定向引进咖啡馆、时尚餐厅等配套商业，3-4楼设置为办公、展示厅及部分休闲商业。5-19层为45-55平方米精装修金领寓所以及SOHO写字楼，全框架结构，也可多套打通成为开放式办公空间。蓝海时代B楼共8层，规划为150-500平方米小型写字楼。
　　操盘手点评：浙江杭康医药孵化器有限公司总经理冯勇
　　刚刚开发商都在谈“大”，包括楼盘大、规模大，销售的对象也是大公司，都是些国际500强。相比之下，“孵化器”毫无疑问是“小”的。我们根据项目的特殊情况——它本身是一个专业的写字楼，而政府也对包括文三路一带的IT行业，建有孵化器大楼，因此我们大楼定位于医药、生物、海洋这块的孵化器。
　　除了这个“小”，我们项目建筑物本身，包括各种面积，包括精装修，包括配置各方面全部按照“小”的方向看齐。小的企业可能最需要的就是资金、科技、信息，还有跟创业投资的联系沟通，甚至于租金、人员的招聘等，而我们就是提供这么一个平台，希望把大的开发商提供的未来500强企业“孵化”出来。
　　区位方面，城西目前的小企业进驻了住宅区，而住宅禁商后，这批小企业正苦于寻找适合中小企业入住的写字楼，加上大家提到的城西写字楼非常缺乏，它没有专门的形成一个类似于黄龙、武林、钱江新城这样的CBD，所以未来它的需求正是我们想提供的。

　　在杭州投资写字楼选择区域要“对号入座”
　　怎么投资杭州的写字楼，杭州写字楼集中的区域各自的特色如何，各区域写字楼在售价格、租金多少？听听财富置业、中原地产等业内资深人士怎么说吧。

　　区域针对客户群不同　投资写字楼要“对号入座”
　　目前，杭城比较成熟的商圈是黄龙、武林、庆春、湖滨、文教、城站吴山、钱江新城区域。写字楼所在区域客户群有特定性，投资写字楼要“对号入座”。
　　投资写字楼前要明确将来的客户群。财富置业写字楼置换、租赁资深经纪人谢添说：“比如，IT企业比较集中在文一、文二路一带；园林设计单位可以选择西湖边，这里的环境跟设计单位性质符合，另外，相关园林设计单位比较多；如果是涉外公司，有较多的外籍客户需要接待的，选择黄龙的写字楼多，这个区域国际性公司多，整体形象好；新成立的小企业，考虑到节省成本，选择滨江的写字楼也不错，租金不到2元/平方米/天，在售二手写字楼约10000元/平方米左右。”
　　投资写字楼之前，应该了解该写字楼售价及租金，再确定是否具有投资价值。前不久，财富置业对杭城写字楼集中区域作了相关调查，调查报告可为投资者提供参考：
　　黄龙区域经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。该区域环境优越，配套齐全，深受品牌公司、规模企业青睐。该区域写字楼建筑设计和配套服务上更新更专业，目前，该区域写字楼的在售价是15000-18000元/平方米，租金4-4.5元/平方米/天。
　　武林区域是杭州市传统的商业中心，该区域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一，主要在武林广场以北以内。目前该区域写字楼整体布局较为散乱，商业氛围浓重导致办公环境和交通环境不好，整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，在售均价8000-12000元/平方米，租金2-5元/平方米/天不等。
　　庆春区域写字楼市场发展较为成熟，现今杭州金融机构最集中的地段。区域办公配套齐全，近几年有许多高档的纯写字楼的楼盘推出，吸引了众多大型公司的进驻，在售均价7000-11000元/平方米，租金2-4元/平方米/天，以外贸、服装、咨询类公司为主。
　　湖滨区域是传统商业中心，写字楼市场不是很发达，该区域写字楼在售价格10000-50000元/平方米，价格分散，投资客多。
　　文教区域是杭州信息产业密集区。该区域写字楼市场活跃、使用率高，写字楼不多，区域扩散现象明显。该区域写字楼在售价5000-8000元/平方米，租金1.5-2元/平方米/天。
　　城站吴山区域依靠城站的便利交通条件，近两年写字楼投资开始活跃。该区域是传统的小商贸区域，以商铺办公混合型物业为主，办公环境正逐步好转，凭借交通优势可发展成为次级商务中心。该区域写字楼在售均价6000-8000元/平方米，租金1.5-2.5元/平方米/天。
　　钱江新城和滨江区域写字楼处于开发阶段，写字楼市场前景广阔。钱江新城是未来杭州CBD核心区块；滨江区域杭州沿江开发、跨江发展的战略重地，是以高新技术产业为重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城。两大区域目前写字楼在售均价7000-10000元/平方米之间。
　　
　　物管、交通、车位、周边商业配套投资写字楼要综合衡量
　　采访中，业内人士普遍提到写字楼“品质”，这直接影响写字楼在售价格，以及租金增长性。
　　“前段时间，我们有一个买写字楼的客户，他问得很仔细，比如写字楼内有几部客梯，办公空调是中央空调还是分户空调，所拥有的停车位多少，这里不光是公司人员的固定车位，还有来访客户停车的流动车位，要考虑到他们停车的方便。”财富置业的谢添介绍说，写字楼的品质很重要，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受；写字楼内部配套注重信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等。
　　同时，写字楼“品质”还包括物业管理。中原地产工商部总监赵燮和指出：品牌物业管理能实现写字楼后期价值持续增长。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。住宿、餐饮、金融服务等是写字楼周边必需配套的。“选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。如24小时便利店、员工餐厅、机票预订、酒店客房等，为在此办公的人们提供方便，也为投资写字楼保值增值提供空间。”赵燮和说。

　　房贷新政，三成写字楼买卖受影响　业内人士给写字楼投资者支招
　　9月27日，中国人民银行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中明确：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。通知发出短短半个多月来，杭城写字楼交易受到不小的冲击。
　　美联物业是写字楼租赁、置换比较多的中介公司，据公司相关负责人张力沛介绍，不只是公司购买写字楼受到影响，个人投资者也受到银行新政的冲击。美联的张力沛说，他们公司有一个老客户，是写字楼老投资客，在他们公司已买入了四五套写字楼。据介绍，这位投资客以往买的都是杭州的甲级写字楼，因为这些高端写字楼外资企业进驻多，租金和售价都容易拉高。原本正在为这位投资客积极寻找合适写字楼的经纪人小陈，这段时间空闲下来了。因为，现在这位老投资客口气是“缓一缓再买”。“现在这个投资客也很犹豫，要不要继续买写字楼投资，还是再等等，或者转移投资到住宅市场。”小陈说。
　　同样写字楼、商铺置换、租赁业务集中的云天·财富置业也遇到了不少写字楼购买受阻情况。“写字楼不像住宅，自用不多，写字楼更多是投资，通过物业增值和租金回报提高收益。买写字楼的投资做生意很多，他们要保证现金流，一般情况下，首付能少付就少付一点，所以以往购买写字楼的客户八九成都是支付最低首付标准的。”公司营销总监郭青云无奈地说：“我们9月底签的合同，里面要求客户支付四成的，打算10月8日做按揭，银行规定就要支付五成首付了，客户现在正闹得不愉快。”
　　此外，银行新政中“同档次利率的1.1倍”更挫伤了写字楼投资者的积极性。一位写字楼投资客跟记者坦言，杭州写字楼租金涨幅本来不大，加息使他们租金收益更少了。他说，2004年他出租了一套朝晖的写字楼，租金1.8元/平方米/天，至今租金是2.2元/平方米/天，三年内租金增长幅度20%左右，比起住宅市场40-50%的回报，实在太少。“现在写字楼等商业用房年租金回报5%算比较好了，而现在银行按揭贷款利率已是5%多，相比之下，以房养贷越来越吃力了。”
　　对此，业内人士建议：目前，在银行紧缩贷款情况下，可以先投资面积小一点写字楼，选择成熟的区域，能减少空置率；也可改换其他投资渠道；或者，更换购买区域；或者，购买计划暂缓到明年。“一般来讲，银行年底办按揭都很紧张，年初会松一点，因此可以到明年年初看情况再说。”一位业内人士透露。