如果用一个词来形容5月份的杭州楼市，最恰当的两个字也许会是：骤冷！

　　5月份历来是楼市旺季，每年的人居展也都在这个月举行，成交量往往会在本月迎来突然的大幅度攀升。今年5月份其实也没有例外，08年5月杭州主城区共成交3361套房子，比上月的2113大增1248套，增长59%。　【五月楼市分析：预定成交反弹 均价出现下滑】

　　不过，成交量环比大增的数据掩盖不了5月份杭州楼市骤冷的事实。

　　楼市回暖之路夭折于“5月观望”

　　业内资深人士丁建刚认为，杭州楼市经历了07年年底到春节期间的冰点，从3月份已经显出回暖的迹象。从下图可以看出，今年3月份杭州主城区成交量不但高于去年，而且大大高于06年，同时预定量也大大超过前两年，回暖迹象明显。

　　但是，回暖之路没有得到延续。进入到4月份，杭州楼市开始裹足不前，成交量和预定量几乎与3月份持平。但在06、07年，4月份的成交量和预定量比3月份均有40%以上的增长。其中，06年4月的成交量更是接近06年3月份成交量的2倍。

　　进入到5月，尽管今年5月份杭州主城区的成交量比4月份大增59%，但预定量只增加了413套，只有20.5%的增长。但2007年同期，5月份成交量比4月份增长65%，预定量更是大增近110%。

　　从上图中可以很明显地看出，今年5月份杭州主城区的预定量不到去年同期的一半，只有44%，成交量也只有去年同期的66%。然而，与成交量、预定量双双下滑形成鲜明对比的是，今年5月份杭州主城区共有5331套新增商品房面世，而去年5月份杭州市房管局只批准了4301套预售房源。

　　一方面是供应量大幅增加，另一方面是成交和预定量同比锐减，用“骤冷”来形容今年5月的杭州楼市行情一点也不为过。

　　事实上，即便比之06年同期，今年5月份杭州主城区在成交和预定量上也都有较大幅度的下滑。08年5月份杭州主城区的成交量是06年同期的81.7%，预定量更只有06年同期的71.6%。

　　丁建刚认为，造成骤冷的原因主要是越来越浓的观望氛围。随着全国一线城市房地产市场形势的不乐观，杭州楼市尽管“一枝独秀”，仍然维持着“平稳”，但已经有越来越多的人加入观望大军。

　　从“英雄主义”到“平均主义”

　　5月行情骤冷，从二手房市场也可以看得出来。今年5月，杭州市区共成交二手房1849套，而去年同期是2484套，今年5月只有去年同期的74.4%。事实上，去年五一长假是7天，而今年的“五一”假期只有3天。从图二可以看出，去年“五一”因为假长，二手房成交受假期影响明显， 7天只成交了144套房子。而今年因为“五一”只有三天，二手房成交受假期影响很小，前7天二手房成交量为284套，几乎为去年同期的两倍。　　

　　可以想象，如果今年“五一”假期也为7天，成交量必定会大幅下滑，5月份二手房总成交量将会更难看，比去年同期下滑将会更严重。

图二： 2007、2008年5月份二手房每日成交数据对比

　　从图二也明显可以看出，比之去年，今年5月份的二手房成交呈现明显的“平均主义”特征，每天的成交量起伏不大。其中，成交最多的一天是5月27日，91套，最少的一天是5月1日，14套。每日成交量主要集中在50-75套之间，有20天的成交量在这个区间。

　　而在去年5月，二手房每日成交呈现明显的“英雄主义”特征，成交量起伏很大，最多的一天有199套，而最少的一天只有8套。成交量在100套以上的有10天，在50套以下的也有7天。

　　在一手房上，“英雄主义”和“平均主义”的对比更为明显。我们看图三和图四，分别是去年和今年5月份的月度成交排行榜。在07年5月，排名第一的万家花城成交量达574套，是排名第十位的海天城成交量73套的7.9倍。而在今年5月，成交量最大的世茂江滨花园成交量244套，不到排名第十的伊萨卡127套的两倍。而且，去年5月份只有排名前三位的楼盘成交量高于今年5月份排行榜的前三名，后七名的成交量均低于今年5月份成交量排行榜的后七名。

　　分析两张排行榜可以发现，去年5月份排名前十的楼盘只有万家花城是首次开盘，而今年5月份排名前十的楼盘有5个是首次(或接近于首次)开盘。这或许比较好解释去年5月份冷热不均的“英雄主义”和今年5月份的“平均主义”。

图三： 2007年5月份杭州主城区成交排行榜

图四：2008年5月份杭州主城区成交排行榜

　　虽冷犹暖，6月份回转暖？

　　丁建刚认为，虽然今年5月份杭州楼市成交量大幅低于去年和前年，但比之全国一线城市如华南的深圳、广州，甚至北京、上海的“冰冷”，杭州楼市仍然称得上是“温暖”。

　　“跟去年不太好比，去年从5月份开始杭州楼市就开始进入疯狂阶段，去年的楼市太不正常了。”丁建刚认为，今年的市场算比较正常，总体呈现出成交量复苏、价格稳定的态势。

　　不过，丁建刚也认为，比之去年从5月份之后开发商陆续开始的“捂盘”，消费者越来越买不到房子。今年消费者则因为选择余地过大，反而呈现出浓厚的观望气氛。“部分人还在观望宏观经济和全国地产形势，购房者很理性，不急。”

　　“如果宏观经济不走坏，全国地产形势没有继续恶化下去，杭州楼市在接下来应该会回暖。反之，杭州也难以继续独善其身。”

　　尽管如此，丁建刚还是认为，杭州楼市至少在6月份会维持相对的“温暖”。

　　“6月份开盘的楼盘达10多个，这些楼盘大部分都是第一次开盘。从5月份的成交排行榜可以看出，目前的热点在新盘，成交排名靠前的以新盘为主。新盘的好处就是定价压力不大，没有降价的压力，定价会比较‘准’，从而拉动成交量在一个比较理想的位置。”

　　“在形势好转之前，观望依然会比较严重”，对于接下来的市场，丁建刚表示审慎乐观。