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台州业委会生存现状:处境尴尬,多数无法正常运行

2018-01-02 08:59:55  来源:中国台州网-台州日报   谷尚辉 章 浩 徐 晔

吴思红在台州东商务区的华中大厦当了10年的业委会主任。10年前,因为入住率低、物业费难收取等原因,华中大厦的物业公司草草撤离。

为维护业主自身的权益,2008年,华中大厦成立了业委会,这是东商务区成立的第一个业委会,吴思红成了业委会负责人。

像华中大厦一样,很多小区也是因为各种原因匆匆成立了业委会。部分是由社区热心业主号召成立,有的在物业公司的主导下成立,也有一些是为牟私利而来。

不管是以哪种方式成立的业委会,都很难让所有业主满意。很多业主也搞不清楚,业主委员会究竟需要做好什么工作?

全市物业小区业委会成立率仅约50%

自2003年《物业管理条例》出台,第一次提出了“业主大会”,“业主委员会”也相应出现,并在法律上被确定为“业主大会的执行机构”。

台州的业主们也不断在摸索中成长,业委会不少在磕磕绊绊中成立,又在磕磕绊绊中权衡业主与业主、业主与物业等各种关系。

由于缺乏有效管理和监督,即便是面世已多年,台州的业委会发展始终处于一种失控状况。据市综合行政执法局统计,全市物业小区业委会成立率仅约50%,其中真正运行并发挥作用的仅占其中的20%。

“刚成立业委会的时候,根本不知道业委会是干什么的。”吴思红说,当时成立业委会也是形势所迫,华中大厦需要有业委会重新将大厦的管理工作引导回正常的轨道。

吴思红说,实际上,时至今日还有很多业主不知道业委会是干什么的,需要在业主和物业公司之间扮演什么角色。“有些业主即便加入了业委会,也并不知道业委会到底应该担负什么样的职责。”

“一个健康的小区需要业主、业委会和物业公司之间的良好互动,业委会在其中最为关键。”吴思红说,业委会需要梳理好业主和物业公司之间的关系,监督物业公司的小区管理工作。很多小区出现矛盾对立,都是因为业主和物业公司之间缺乏良好的沟通,信息不对称,这时业委会就该出来化解矛盾,及时处理双方之间的信息误差。


出力不讨好,业委会正常运行率低

在采访中,记者发现,大多数业主对业主委员会如何成立、业委会的组成人员以及业委会的职责和权利等情况并不知晓,甚至很多小区至今没有成立业委会。而即使一些有业委会的小区,工作开展也不顺利。

“业委会和村委会不一样,村委会有法律地位,也有一定的报酬。”市综合行政执法局机动大队物业管理负责人周文介绍,业委会的所有成员几乎都是义务劳动,业委会的主要工作是监督物业公司工作,协调物业与小区业主之间的关系。

周文说,很多业主只享受权利而不履行义务,总是以种种理由拒交或拖欠物业费,如果业委会协助物业去催缴物业费,就会受到业主质疑是否收了物业的好处。“也就是说业委会的工作吃力不讨好,这也是很多人干了一段时间业委会工作后又辞去的一大原因。”

据市物业企业行业协会提供的数据,全市住宅小区物业服务费平均收缴率为75%。

台州的物业企业还存在低小散的情况,从业人员普遍学历较低,企业规模较小,管理项目分散。所以尽管物业管理有标准规定,仍有很多物管企业管理和服务没有按照标准去工作,业主对物业的意见多,往往以不缴物管费来对待物业管理的不满。“业委会如果不能正常运作,那业主和物业之间的矛盾就越来越深,造成恶性循环。”周文说。

而上位法所规定的专项资金审批、使用程序比较繁琐,加上业委会成立率低,业委会正常运行率低,也致使专项维修资金申请使用较难。

“与物业公司私下谋划,自己打着小算盘,当然业委会中也有这些较极端的案例。”吴思红认为,实际操作中,不少业委会名存实亡或无疾而终,是因为大家都有自己的诉求,想为自己谋求最大的利益,或是不愿意花精力去做这些容易得罪人却没有回报的工作。


业委会缺乏专职机构的约束

“我认为业委会需要纳入基层组织机构。”周文认为,造成业委会尴尬现状的主要原因是缺乏一个主管部门,得不到正确的指导和监督。

按照国务院《物业管理条例》第20条,业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

周文提出,业委会的工作是一项群众性很强、法律规范很强的工作,因为现在有些小区业委会成员素质良莠不齐,人员构成也比较复杂,所以对于这样一个利益共同体,应有一个专职机构对其进行约束。并出台相关的业主委员会管理办法,对业委会成员进行培训、指导,给予各种帮助。

对于周文的建议,居委会也有自己的看法。椒江建设社区主任胡杰说,尽管业委会和居委会这两个机构都被称为“委员会”,但法律上,居委会是独立的法定居民组织,业主大会是独立的法定业主组织,而业委会只是业主大会内部的一个常设机构。

“社区工作人员的房产都不在小区内,业主必然会质疑这种指导工作。”胡杰说,小区应该是业主共同管理,需要一个运行良好的业委会,居委会只能在其中起到一些协调功能。

胡杰认为,上海、宁波等大城市的居委会工作更为细分,专注于组织居民各种互动活动和社区调解的工作,工作人员也充足。而台州的社区工作包罗万象,需要承担许多并不属于社区的工作,工作人员数量也少。“再承担业委会工作,并不现实。”

“现在业委会备案在行政执法部门,又要居委会管理,这种关系确实很难理顺。”吴思红说,行政执法部门无法管理业委会,居委会不愿意也没精力去管理,业委会的处境确实很尴尬。(谷尚辉 章 浩)


快人快语

莫让业委会成摆设

成立率仅约50%,其中真正运行并发挥作用的又只占其中的20%——本应该在各住宅小区发挥大作用的业主委员会,处境的确尴尬。

业委会的存在有什么意义?它究竟该起什么作用?不少业主答不上来,即便是业委会成员也少有能说清楚的。这么一来,问题就产生了:一些业委会没能真正发挥应有作用,使业主不得不被动接受物业服务,当业主对物业服务的质量不满意时,往往就采取拒缴物业费的办法被动维权。最后,各方都觉得吃亏,有理无处说。

不让业委会成为摆设,是解决业主与物业之间矛盾的前提。根据国务院《物业管理条例》规定,召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等,都是业委会的职责。

但现实是,业委会备案在行政执法部门,又要“与居民委员会相互协作”,主管部门不清晰,得不到正确的指导和监督,继而造成无法正常履职。既然问题出在这,那么不管是行政执法部门,还是居民委员会,应该一同坐下来,拿出各自的态度和举措,共同协商,明确职责,让业委会不再是摆设。(徐 晔)

责任编辑:泮非非