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一二线楼市熄火 房企下半年或降价
2017-08-11  10:26:05  来源:每日经济新闻  

一、二线城市楼市5月份“量价”情况大面积熄火,三线城市接棒,房价领涨,房地产市场分化趋势愈加明显。

昨日,据统计局公布的最新数据显示,5月份,70个大中城市中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,26个城市房价涨幅环比回落。整体来看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落。

研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,从房价环比情况来看,一线城市整体降温,二线城市市场有分化,三线城市总体升温。

同策咨询研究部总监张宏伟则向记者表示,深圳、上海等一线城市和苏州、南京、杭州等热点二线城市市场调整极有可能加剧。张宏伟预计,下半年,鉴于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

三、四线城市房价领涨

由于楼市交易的滞后性,“317”之后连续加码的调控政策落地后,其力度开始在5月份显现出来。

从统计局数据可以看出,一线城市和热点二线城市楼市全面处于停滞或下行趋势中,三线城市和部分西部城市则领涨。值得关注的是,曾有消息人士向记者透露,蚌埠市4月份就已经出现“买房要找关系”的“一房难求”迹象。而在这一波房价领涨城市中,蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

中原地产首席分析师张大伟认为,两年前房价领涨的一、二线城市从上个月开始进入调整期,从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行,直至现在市场出现逆转,一、二线城市整体熄火退烧,而三线城市去库存明显提速,同时接下了一、二线城市房价上涨的接力棒。

事实上,从开发商的销售业绩就可见一斑。近日,在绿城中国的股东会上,绿城中国执行总裁李青岸表示,上半年,三、四线城市销售额差不多占到整个销售额的一半以上。

李青岸称,对于三、四线城市来说,只要没有巨大亏损,公司能走量都会走量,以绿城中国在海南的蓝湾小镇为例,春节后就卖出了30亿元,目前三、四线的库存量已经降至40%。虽然三、四线城市卖得很好,但公司并不太看好三、四线城市,在投资布局方面,依然会坚守一、二线城市。

实际上,今年3月下旬,绿城中国行政总裁曹舟南接受记者采访时就表示,三、四线城市已有抬头迹象,但这一上行周期持续时间不会太长,依然会积极增加一、二线城市的土地储备。

值得关注的是,对绿城中国来说,三、四线城市重在走量。但对于大多数上市房企来说,上半年在限购、限贷和限价等多种约束性政策下,2016年签约的合同销售额可能结转至2017年上半年销售业绩中,因此能够补充上半年业绩,但下半年,若再不加大回流现金,对其业绩指标和现金流安全都将是重压。

房企下半年或降价

实际上,从上述统计局数据可知,在二手房市场,北京二手房跌幅最大。据市场人士透露,在上半年的北京楼市中,限制新房价格,新房供应量较少,调控效果在二手房领域效果更为明显。事实上,在一线城市中,二手房市场的表现更为直接和明显,其背后主要源于对新房的限制是“卡”在入市之前,价格过高项目不发放预售许可证。

无独有偶,据张宏伟透露,从上海上半年楼市量价供应来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5月-6月份甚至下半年。

张宏伟认为,上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的,此时,房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此整体表现为“量跌价稳”。不过,进入下半年后,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,开发商必然会启动“保量”策略。因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征将是,开发商 “以价换量”冲业绩。

张宏伟进一步透露,从目前上海楼市反应情况来看,尽管还有部分房企坚守符合自己心理预期的定价线,但已经有部分房企开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。他认为,到了下半年,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多房企会放弃价格“底线”,甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

更重要的是,另有业内人士认为,2015年和2016年的土地市场曾拍出多个地王和多幅高价地,而这些地王和高价地的摘得者多数是中型或者小型企业,其缺乏面对下行市场的应对能力,为求自保,不乏向全国龙头房抛橄榄枝的动作。事实上,今年以来,房地产市场并购谈判暗潮汹涌,大型房企纷纷发起并购,以寻求低价土地储备。

张宏伟也称,今年以来,为了剥离不良资产,或者因为资金兑付压力加大,或者出于调整市场布局战略需求,并购接触剧增。鉴于此,今年下半年,在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下,通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈,房企的资金兑付压力将越来越大,降价销售意愿将增强,这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。

责任编辑:林菽蔚
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