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地价未必是楼价“增高垫”

2017-10-13  09:11:23  来源:广州日报   作者:罗林

10月10日,桂城一块11.7万㎡靓地,被一家房企以总价62.68亿元+1万平方米自持人才住房面积的条件竞得,地块总价也跻身佛山地块总价前三。楼面地方面,不计算自持部分,折合楼面价约每平方米为15300元,减去相关配建后,楼价则达到1.8万元。与前段时间乐从在拍地后楼市被传楼价将大涨一样,霎时之间,关于南海楼价破3万~4万的声音此起彼伏,更有中介发出周边楼盘封盘涨价等貌似“言之凿凿”的信息。

拍地贵真的能让楼价瞬间飙升吗?去化艰难的楼盘真会涨价?

在商言商,地价高并不代表当下楼市会应声上涨,而更多的是售楼宣传的噱头而已。从目前在售楼盘的价格来看,楼价主要受调控政策下的供需关系所决定,楼市售价与拍地价关系并不成正比。

禅城奇槎去年底拍出多块土地,折合每平方米楼面地价早已高达一万五六千元,但当前该区域的房子,同样有每平方米16000元左右的带装修住宅在售。

与之相对应的,开发商的定价,也与此前低成本拿地无关。从去年初至今,佛山整体楼价翻了近一倍,那些当时拍地预期只卖八九千元的楼盘,全部跟着市场走以高价在销售。以绿岛湖为例,大多数在售楼盘当初拍地价仅为四五千元每平方米,但目前售卖的房子,没有哪一家楼盘给购房者带来价格惊喜。

而事实上,不同投资人对地块开发的时间表并不一样。一般房企从拿地到开盘售卖第一期房子,通常需要一年,慢则数年不等。一些大地块,从开盘到售罄,更需要历时好几年。因此,拍地价格高低,仅仅代表了房企对未来几年市场的一次预判。开发商拍出高价地块,代表着投资者看好未来几年的楼市,但也可能是投资者对未来市场一次误判。在调控的背景下,房地产企业投资拿地,高枕无忧的时代早已一去不复返。

从对近期房价的影响来看,拍地价格的影响远不如所购楼盘周边年份较新的二手楼的放盘价的影响。从调控的角度,当前政府在推地上设置了种种极其复杂的限价、自持、配建等条件,也充分说明了未来楼市对价格调控不可能松懈。而从全国更大的范围看,当前的调控力度更大、覆盖面更广,“限售政策”直接抑制了炒房资本的进入。这些因素对于当下楼价的影响,远比“拍地”影响来得更加直接。

责任编辑:林菽蔚
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