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关于房地产,恒大挖的这个经济学家告诉了我们10句话!

2017-12-06 10:01:40  来源:qihoo.com  

昨天传遍微信的那个任命通知,也不知道真假,还有人戏称是是恒大搞的病毒营销,年薪多少和咱们无关。

任泽平在入职方正证券之前,先后担任过国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任、国泰君安证券首席宏观分析师、科技部国家高新区升级评审专家等职务,最近三年在新财富分析师排名中,他都位居宏观经济前三甲。他曾提出过“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等颇受市场认可的观点,我们今天来看看他对房地产是怎么看,这十句话分别出自他的公众号(泽平宏观)和公开的访谈整理。

1、什么决定房价?研究了10年房地产后把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

2、如果问我未来几年怎么进行配置?我的回答非常简单。2017、18年炒股票,2019、2020年买房。然后炒股票,17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子

3、中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。但是全球来看,无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。 控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

4、什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

5、为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下, 土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高 ,这是根本的原因。

6、2017年,是房地产行业集中度提高之年,房企深度洗牌和两极分化,将增加项目并购和土地交易,这也将成为土地购置费重要支撑。

7、中国正在进入到一个以消费为主 的经济发展阶段,比如说今年我们服务业第三产业占GDP的比重已经超过50%了,已经超过了我们的第二产业和工业,那么还有就是说我们今年的消费的增速是10.5%,也超过了投资6到7%的增速。

8、为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

9、个人住房房产税短期内难以推出尚待加快推进

●6大前提条件尚不具备:包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房产税改革、界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》。

●短期难以替代土地财政:由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素,即使开征个人住房房产税,短期内也难以替代土地出让收入。

●无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。

10、在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。

而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。

从国外实践经验看,房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

责任编辑:林菽蔚
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