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全面开征房产税,受影响的可能不是房价

2018-03-14 10:16:44  来源:fang.com  

这几天最热的国内财政新闻之一,那应该是确认以后要开征房地产税了吧。一时间,许多媒体发誓、赌咒,一致看空房地产。

连几位大佬也开始隔空对唱:恒大许家印觉得要审慎,不要伤害了普通收入的人;而潘石屹,则认为对于有五套房的人应该要开征。甚至还有人贴出厉以宁在2009年6月的文章,号称要用房产税压制住房价暴涨。当然,2009年下半年,全国房价翻了一个倍。

所谓“房地产税”,截至目前,其实根本不是一个单一税种。说的直白点,就是所有跟房地产交易、持有等有关的税种,都叫房地产税。主要包括:房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等 60多种

而“房产税”,仅仅指居民自己拥有这套房子时,需要支付的持有成本(税) 。目前只有上海和重庆两个城市象征性的在征收,且进一步在全国范围内推广的计划已经完全停止。

大家真正关心的是“房产税”,即持有期间该物业的税收。 因此,今天我们来好好聊一聊,在不同版本的开征“房产税”的方案下,真正最受影响的是什么?

老规矩,先摆出观点 ——

许多人的想法是,房产税一开征,全国房价集体暴跌,然后自己可以逢低吸入,从而实现刚需。你们的想法其实与白日梦,没有任何区别。事实是,全国房价集体暴跌的那天,也是大部分普通家庭家庭财务崩溃的时候。

1 全面开征高额(高税率)房产税是不可能的

作为最快意恩仇的方式,那就是全面开征高额房产税,也就是把征税税率全面抬高。在实操层面,一经确认你家的房子额度超标了,是必须纳入到征税范围的,你必须按照这个税率进行缴税,否则纳入到征信不良的范畴。

大家看着是不是好舒服啊?可是大家知道,在这种假设下,真正受影响最大的还不是房价呢。

首先,原本这些钱是大家拿来消费、拿来筹备首付的。如果政府用这样的税率征收,其结果是,短期政府财政收入确实会急速上涨。但是,根本不可能代替土地出让金对财政收入的巨大支持。

因为,我们目前全国地方财政每年缺口在5万亿左右。如果按照上海的比例(0.6%)去征收全国各地的房产税,那也就是1万亿左右。只有把这个比率提高5倍,那才能勉强凑上这个钱。

可能大家觉得,3%也不高啊。但是,大家没有想过,征税是有巨大成本的。你要养公务员团队吧,要有大量设备投入吧,还有其它一大堆费用啊。尤其是遇到人家人口流动很厉害的,或者就是不肯交的,你的征税成本更高。因此,要想实现房产税收入可以完全覆盖土地出让金对于地方财政缺口的巨大支持,最最起码也要把房产税比率定格在5%以上。这完全属于,吃力不讨好的活儿。

其次,现在靠土地财政的方式实现地方财政的增收,其实是有重要经济效益的事情。

纵观房地产开发、销售、和持有的各个环节,其实在这个产业链的许多参与者,都是加足杠杆的。开发商不加杠杆,怎么拿地?怎么造房子?各类中介公司也是靠加杠杆运营。而买房者就更不用说了,有几个人可以真正实现全款买房?!

在这个过程中,尽管大家手里的本金并没有变,但是通过银行信贷的发放,使得整个链条都转动起来了。因此,土地财政的核心之一是,地方财政通过房价上涨,成功撬动了银行的信贷,并直接带动了56个行业的发展。

换句话说,高额征收房产税去填补财政缺口,相当于是政府一次性提取了大家手里的现金及存款。而目前没有征收的情景下,土地财政类似于把整体信贷放松开,并全面拉动各个主要的产业。

从这个角度,我们就要讲到今天的一个重点了~

如果地方政府选择高额征收房产税去填补财政缺口,相比目前的模式,那等于是直接放弃了货币宽松(信贷扩张),也放弃了财政扩张(中国的房地产开放有明显的财政扩张特性)。大家都知道,目前我们国家正在调结构、谋转型。考虑到中国房地产业占经济的巨大比重,以及居民家庭财富的绝对比离,和地方财政缺口越来越大的现实情况,你同时选择财政紧缩和货币紧缩,那不等于是任由GDP增速下滑吗?!那结果只能是经济呈自由落体的方式运行。这明显与国家要求防止出现系统性风险的精神完全不符合的!

所以,靠高额房产税来压制房价的结果,真正受影响的恰恰是整个中国经济。其后果只能是大规模经济萧条,大量人员失业,物价飞涨。这是我们每个人难以想象和接受的。

2 靠房产税来缩小贫富差距是不可能的

说到这里,可能有不少老铁泄气了:哎,刚需就是倒霉。不过,房产税起码可以缩小贫富差距阿,那也是好事情啊。

A森(ID:AndsonVision)不得不再次“打击”大家了,奶义务。

要知道,中国的货币扩张是一个经济层面制度性结果和后进国家快速发展的必然现象。 如之前我在多篇文章中提到,中国是一个出口导向型的国家,我们的人民币汇率是绑定美元的。只要我们出口稳定,美元就会源源不断的流进中国。然后,倒逼央行印出等值的新人民币出来,投放国内市场。因为,美元是不能在中国境内流通的。

另外,中国还是发展中国家,我们仍旧需要投入大量的建设,因此,大量的发放信贷是一个基本的经济政策。各位可以看看最近公布的今年基建规模,以及棚改规模,基本上就明白了。

还有,我们国家的经济发展底线是不能出现系统性风险。因此,当经济增速跌破政府的底线,肯定会宽松货币进行托底。像近期我们的经济增速明显存在放缓现象,大概率后面国家可能就要定向降准了。

那么,在一个货币持续宽松的社会,其特性一定是贫富差距相对比较大,毕竟每个人得到新印出来的钞票的时间是完全不同的。

另一方面,房子只是我们大家在现有的制度安排和经济基本面下,保存我们财富的一个载体。

所以,当全面开征房产税后,你无非是有机会控制住该载体不再体现出贫富差距。比如说,有10套房子的人征收的税,补贴给只有1套房子的人。

可是,你无法杜绝有10套房子的人,依托自己优先可以得到更多信贷的机会,暂时熬过这段持有房产的时间,并且将来把这些成本计入房价后卖给刚需。

那最后的结果,很有可能不是我们所希望看到的画面:房产税一征,贫富差距缩小。而极有可能是,随着时间的推移,房产税征收后,贫富差距更大。因为,刚需不得不支付更高的房价才能上车。

要知道,任何社会都自然存在一定程度的贫富差距,这是人的特性、出身、机遇等方方面面决定的。而货币扩张厉害的社会,这种现象会更加明显。

要想真正缩小自己与有钱的人差距,你除了比人家更加努力,其实没有其它办法。

3 土地财政其实只是背锅侠

土地财政根本不是房价贵的真正原因,它只是个背锅侠

如我之前的文章《养老金危机,将是房价长期暴涨的助推器》、《觉得自己很年轻?来看看医疗保障吧!》都有提到,中国经济目前的一个困境是,越来越严重的老龄化。

老年人多,意味着养老金支出不断走高、医保压力山大等一系列社会难题。而这些困难,目前几乎都是由各地的地方财政去兜底解决。

问题是,老龄化的严重程度可能被我们忽略了:目前人口17.3%是60岁老年人;再过7年,45岁以上的人口占比达到70%以上。

一方面是有欲望、有创新能力、有干劲的年轻人比例越来越小;另一方面,则是吃福利的老年人越来越多,而且普遍特别注重保养身体,没事跳个舞。

如此沉重的压力却是由地方财政来解决。你说,地方财政能不缺口越来越大吗?而且,相信随时中国老龄化程度持续陡增,地方财政缺口也不得不同步陡增。

在这样的现实面前,除非你停止发放养老金,彻底抛弃任何医疗保障,否则这个趋势是不可逆的。

那摆着地方财政面前的选择就瞬间变得只有这么几条路可走:

举债

土地财政

大基建托底

挖掘新的经济增长

举债就不说了,这个已经是一条红线了。

大基建托底,这个无非是将债务放到未来,最后还是要还钱的。所以,也是走不长远的。

挖掘新的经济增长,这个真心不是任何一个政府的长处。这是人家企业和创业者干的事情。所以,属于有心无力。

几条路比下来,唯有土地财政,可以作到既增加财政收入,又不至于有一大堆隐性债务,而且还是地方政府可以自由把控的。

所以说,土地财政只是中国老龄化基本面的无奈选择,是真正的背锅侠。

4 结语

许多人的想法是,房产税一开征,全国房价集体暴跌,然后自己可以逢低吸入,从而实现刚需。你们的想法其实与白日梦,没有任何区别。事实是,全国房价集体暴跌的那天,也是大部分普通家庭家庭财务崩溃的时候

高额征收房产税去填补财政缺口,相当于是政府一次性提取了大家手里的现金及存款。而目前没有征收的情景下,土地财政类似于把整体信贷放松开,并全面拉动各个主要的产业;

如果地方政府选择高额征收房产税去填补财政缺口,相比目前的模式,那等于是直接放弃了货币宽松(信贷扩张),也放弃了财政扩张(中国的房地产开放有明显的财政扩张特性)。大家都知道,目前我们国家正在调结构、谋转型。考虑到中国房地产业占经济的巨大比重,以及居民家庭财富的绝对比离,和地方财政缺口越来越大的现实情况,你同时选择财政紧缩和货币紧缩,那不等于是任由GDP增速下滑吗?!那结果只能是经济呈自由落体的方式运行。这明显与国家要求防止出现系统性风险的精神完全不符合的!

靠高额房产税来压制房价的结果,真正受影响的恰恰是整个中国经济。其后果只能是大规模经济萧条,大量人员失业,物价飞涨。这是我们每个人难以想象和接受的;

中国的货币扩张是一个经济层面制度性结果和后进国家快速发展的必然现象;

开征房产税最后的结果,很有可能不是我们所希望看到的画面:房产税一征,贫富差距缩小。而极有可能是,随着时间的推移,房产税征收后,贫富差距更大。因为,刚需不得不支付更高的房价才能上车;

要想真正缩小自己与有钱的人差距,你除了比人家更加努力,其实没有其它办法;

土地财政只是中国老龄化基本面的无奈选择,是真正的背锅侠。

综合上述,要想靠房产税的征收来捡漏上车的想法,真心不是那么靠谱。全面开征房产税,首先影响的根本不是房价,而是中国经济的增速,是地方财政、银行、企业、就业、物价。

只要老龄化社会下的福利制度没有任何改变,无论是否大规模开征房产税,投资房产永远是一项很稳健、且回报率极高的选项。而中国房地产市场下一个巅峰行情将有可能出现在2022~2024的时间窗口内。当然,如果美国发生新的金融危机,这个时间段有可能还会提前。

责任编辑:林菽蔚
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