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地产商转型城市运营商:开发和运营不能简单划分

2018-05-11 10:54:46  来源:每日经济新闻  

2016年以来,房企的危机感更加强烈,特别是一二线城市房价疯涨、地王频出,让大多数房企坚定了转型之路,传统的买地卖房已难以为继,以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的方向。

涉足城市运营商的房企均表示,城市运营是未来房企转型的必由之路,但不应放弃潜力巨大的开发业务,而是要做好两者的平衡。

地产开发仍是巨大市场

对于城市运营与地产开发的关系,行业大佬们首先对地产开发未来的发展前景进行了讨论。

首先人口因素对房地产开发至关重要,而在地产业内,万科对人口趋势的研究受到认可。在今年6月的一次演讲中,万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果按照常住人口来计算,我国2015年的城市化率约为50%;如果按照户籍人口来算大概是40%。根据发达国家的经验来看,我国应该还处在一个中间位置,也就是说,我国的城市化大概仅完成了一半。

世联行(002285)副总经理、董事会秘书袁鸿昌在主持本次圆桌论坛时表示,世联行研究得出一个一平方米定律,从发达国家案例来看,日本基本上每年新增住宅面积1亿~1.3亿平方米,平均每人每年新增1平方米,美国每年新增住宅150万套,平均每人每年新增1~2平方米,因此国内开发商增强开发这一块,未来还将持续。

金科股份(000656)董事长蒋思海则表示,未来10年,房地产行业会维持在高位运行,销售面积在10亿平方米以上,销售额也在10万亿元左右,但区域分化会加大,企业保持合适的规模很有必要。

新希望地产集团总裁张明贵也持有类似观点。他认为,从需求端来讲,长期需求的存在,说明城镇化的过程还远没有结束,同时我国在城市改造过程中还诞生了新的需求;而从供给端来讲,产品迭代也会产生大量新增供给。

从国外发达国家走过的道路来看,不动产一直是在往上走,虽然发展过程有一些振荡,但就过去二十年的发展情况来看,长期是向好的,另外从房地产在GDP中的占有率来看,我国的并不算高,很多发达国家的占比反而更大。

在讨论开发商转型房地产运营商问题时,蒋思海则指出,城市运营商概念谈了很多年,每个运营商对此的理解不一样,城市运营商是通过对资源要素充分认识后,通过市场、法律或者其他创新,把城市的增值和优势资源发挥出来,这是城市的运营。作为企业来讲,也是围绕城市发展的规划和目标,通过企业自身的市场化机制和手段,把产品有效的融合为城市的一部分。

开发和运营如何平衡

一边是利润丰厚的开发业务,一边是代表转型方向的城市运营,在开发商向城市运营商的转型路径中,如何分配公司资源、平衡运营开发也就成为操盘者面临的难题。

事实上,一直以来,开发商除房产开发外也参与许多城市功能的建设,比如修建公园,开发商业综合体,建设旅游设施等。

因此,中天城投集团执行总裁张智就指出,开发、运营不能简单划分,当开发商的业务已延伸到城市运营且获取收益,就已是承载城市运营使命的开发商了。

蒋思海也认为,开发和城市运营不能分隔,城市运营是开发的有序延续和补充,开发一个项目可能5年就结束了,如何把客户变成用户,就需要把短短5年时间,变为70年的有效“生命”周期。

提及开发商,不外乎用销售额、土地储备、区域分布等几个指标去框定,但城市运营是一个比较复杂的概念,应该用什么指标去衡量?或者用怎样的维度去掌控必要的资源?这也就牵涉到城市运营该怎样运作等问题。

张明贵认为,城市运营应该走市场化道路,比如大盘项目打包上市、证券化都是未来方向,再进一步做社区运营商、园区运营商。

张智则表示,开发商转型城市运营不简单,应该考虑的纬度比一般开发多出很多,除硬件建设,还包括人口导入、文化引进,使业主能够喜欢上这个地方,这才是城市运营商的内功所在。

在论坛现场,还有一些开发企业的操盘手认为,城市运营并非对所有房企都适合,对中小规模开发商而言,应该在微观层面做运营思维。

对此,东原地产集团营销管理中心总经理陈文指出,出身西南的开发企业在转型方面压力更大,这个地方成长起来的房地产公司,跟行业很多主流企业的玩法不太一样。西南的企业要做城市运营,需要通过运营这个端口去挤利润,因此在运营这方面可以做小一点;此外,运营思维是解决1+1大于2等问题。在未来10年,开发商的责任在于给业主搭建一个好的生活平台,集合交通、教育、医疗、商业等系列配套,让业主在社区里面可以安居乐业。

责任编辑:林菽蔚
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