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地产行业:行业稳定运行 龙头持续领跑

2018-05-14 09:37:11  来源:长江证券  

业绩向好,高增长有望持续。

  上市房企业绩维持稳定增长,且在良好的预收账款及销售表现推动下,后续业绩具备保障。受结算毛利率上行推动,上市房企2017年及2018年一季度业绩增速分别约为28.7%和41.9%,2017年大中型房企增速落后于小型房企,而2018年一季度大中型房企领先于小型房企;此外,大型房企费用管控能力具备明显优势。展望后续业绩,一方面上市房企预收账款增速较快,业绩锁定程度上升至近5年新高;另一方面龙头房企销售增长稳定,2018年一季度销售目标完成情况较好。

  回款放缓融资收紧,大中型房企支出增速放缓。

  现金流面临压力,大中型房企拿地建安支出增速开始放缓。上市房企现金流开始面临压力,一方面销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;另一方面偿债高峰期已经来临,2018年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出,上述两类房企2018年一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。展望后续,流动性环境有望随着央行降准的实施有所改善,房企融资压力或将缓解。

  负债率持续提高,短期偿债压力上升。

  上市房企负债率不断上升,随着债务到期高峰来临,短期偿债压力加大。上市房企负债率不断创新高,2017年末资产负债率上升至约79.1%,净负债率上升至约98.4%,2018年一季度末上述指标进一步上升至约79.4%和111.5%。上市房企短期偿债压力开始体现,根据货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)计算,该比率在2017年末和2018年一季度末分别下降至约125.2%和113.0%。相对而言,大型房企负债率及偿债压力较低。

  投资建议:关注行业稳态预期下的估值修复机会。

  现阶段板块投资机会在于两方面:1)过度悲观预期的修正,稳定的投资数据和降准实施将催化行业稳态的预期,从而修复板块估值;2)龙头业绩/销售的增速稳定性有望逐步体现,在行业beta稳定的背景下,alpha有望提升。建议重点关注低估值及高增速标的:荣盛发展、新城控股、万科A、保利地产。

  风险提示:

  1.流动性环境改善或不及预期;

  2.调控政策或继续收紧。


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