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4月多城现土地流拍!土地溢价率下降!风向变了?

2018-05-14 10:14:24  来源:南都地产  

4月以来,北京、杭州、成都等地土地出现流拍,其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。

据我爱我家集团市场研究院统计,2018年4月,包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内,北京全市并无新增土地供应。

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中原地产首席分析师张大伟亦表示,4月北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题,另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段,100%的自持率是无法盈利的,企业自持住房模式是一个阶段性产物,未来很可能会趋于消失。

某研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报,总体上说,企业的资金面方面的压力是在增大的,这也容易带来很多问题,比如说企业拿地方面的策略会趋于保守等。从这个角度看,房地产市场的流拍自然也容易带来很多问题,尤其是类似企业经营困难压力增大、市场预期悲观等。另外部分土地性价比不高,高估了企业拿地的预期,也会造成出让环节受损。

土地市场降温

刚刚过去的4月份,全国多地土地流拍。

4月24日,北京市还有两块住宅用地流拍,分别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块,北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块,两宗地均为限价房用地。

根据各地土拍政策,当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。而最近北京的两块住宅土地直接流拍,并未进入自持比例竞报。

除北京外,“五一”前杭州临安两宗土地流拍,成为杭州今年首次土地流拍,而当天出让的其他地块也均遇冷,溢价率均未超过10%。中原地产报告显示,今年一季度杭州土地成交额高达923亿元,成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模,比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日,成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块,根据出让结果,其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出,另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面,4月份全国出现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元,创同期土地出让纪录。其中杭州市为179亿元,同比上涨237%。截至目前,杭州市区今年成交85宗地块,其中涉宅用地有56宗。但与此相比,北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷,北京无新增土地供应,上海则首次挂牌出让外环以内的宅地。

另据中原地产研究中心日前发布的最新报告显示,4月份全国50大城市土地收入2842.2亿元,大部分城市土地成交溢价率却明显下行。

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限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下,拿地成本的提高让很多人感慨。

2016年的北京“930新政”后,北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式,并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例,轰动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为,企业自持租赁的模式是存在盈利困难的。当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离,北京的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多,即使动用REITs,企业融资或推出也很困难。所以,如果不能解决盈利困境,很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下,但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账,所以进入2018年后,流拍现象明显增多,这也导致北京在土地的新增供应上有所拘束。

房企现金流压力开始显现

政策调控不断从严的环境下,上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出,一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;另一方面偿债高峰期已经来临,一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出,此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

而同策研究院统计显示,公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月,房企融资总额折合人民币769.12亿元,环比增加22.65%,创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%,其中境外发行354.13亿元,占比75.33%。

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