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八年稳坐全球最负担不起楼市 香港未来一年房价要下跌15%?

2018-09-14 10:01:48  来源:东方财富网  

近日,香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点,已经连续上升28个月,并连续21个月刷新最高纪录。有分析认为,未来12个月里,香港楼市可能将下跌近15%。

楼价跌幅15%?

中信里昂证券表示,目前香港楼市同时面对三重负面因素,分别为不断攀升的银行同业拆息(HIBOR),港股低迷,以及人民币走弱,因此楼市可能会面对一定的调整压力,未来12个月的跌幅可能达到15%。并且,这可能只是开始,香港市场对资金流变化十分敏感,过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交,一旦出现大的宏观经济冲击,楼市可能会出现更为剧烈的调整。

不过值得注意的是,年初以来香港楼价升幅已到14%,15%的跌幅也不过是跌回年初水平。和中信里昂证券的观点相似,野村证券也认为房价将会在未来回调至今年年初水平。

野村香港房地产股票分析师认为,目前的情况和2015年相似,当时楼价在6个月内回调了13%。如果明年回调幅度也是如此,那么也将回调到今年年初的水平。香港楼市下半年就会看到楼价回调,但与下半年相比,楼市压力更有可能在2019年才反映出来。这种判断是建立在租金回报率和整体利率上行的基础之上的,香港整体利率走高,令租金回报率显得不如以往具有吸引力。

此外,瑞银表示香港房价与宏观经济高度相关,过往房价下跌主要由于经济冲击引发,而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点,内地和香港经济转弱,将影响香港就业市场。香港房价年初至7月底升幅达14%,销售同比上升11%,香港经济转差将令楼市表现脆弱,维持预测香港房价由目前至明年底将跌5~10%。

全球最负担不起楼市

自2003年起,香港房价连续十五年维持上涨,这也是香港历史上最长的房价上涨周期,据称目前香港全岛均价已经突破25万。美国城市规划咨询机构Demographia今年年初的一份报告显示,香港的住房市场在2017年连续八年稳居世界上最负担不起的房地产市场,当地房价属于“极度负担不起”之列。

据香港媒体报道,去年底九仓、南丰及会德丰公布,旗下山顶聂歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分层单位,价格约合人民币达145万元/平,再创亚洲分层新高。之前香港何文田12.5平方米的车位,更是卖出了600万港币的天价,成为全世界最贵的车位,一度被媒体热议。

不过,近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,表明楼市气氛开始转淡。近日,新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano出现连续5笔买家交付定金后毁约的个案,涉及的定金总额达到175万港元。

房贷按揭利率上调10个基点

今年8月13日,香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港,将提高与香港银行间利率挂钩的按揭贷款利率上限至2.35%,提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%,多家香港商业银行跟随。

此前,与最优惠贷款利率挂钩的按揭利率定价为2.15%,这意味着此次利率的上调幅度为10个基点,据称香港银行业上次对按揭利率进行如此幅度调整还是在五年前。

瑞银预测,未来一段时间的按揭利率将上升50-75个基点,而且并未完全考虑贸易摩擦对香港经济的影响。星展银行也表示,随着美国信贷成本的增加,香港主要商业银行设定的基准贷款利率可能会“随时上升”。

香港金融管理局曾表示,设定按揭利率是银行自身的商业决策,伴随美国货币环境逐步正常化,香港利率水平将跟随美息向上,各界需要小心管理利率和市场风险。

越南新加坡成亚洲楼市新热点

基汇中国基金的分析师认为,中国内地的楼市降温压力凸显,部分城市的房价已经有下滑趋势。不过长期来看,中产数量的增加,城市化进程的不断推进,以及国内消费都是支撑未来楼市的积极因素。

全球来看,他认为越南房地产市场可能最有投资价值,因为制造业在快速向东南亚转移。此外,新加坡房地产也具有一定投资吸引力。作为亚洲唯一房价下跌的大都市,已经有很多买家在一旁虎视眈眈。

除此之外,牛津大学经济研究所认为,澳大利亚、香港、加拿大和瑞典是目前全球最危险的4个房地产市场,楼市承压将对这些国家和地区的经济活动造成很大的影响。

牛津大学的经济学家Adam Slater表示,这4个房地产市场都经历了较长的繁荣期,房价都比较高,房屋按揭的负债杠杆都较高。不过乐观的方面是,美国、德国、法国、中国内地和日本这些全球重要的房地产市场近期都比较稳定,这些地区的按揭贷款率大都没有上升,部分地区甚至有所下滑。

责任编辑:林菽蔚
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